Consumo, Hipotecas

¿Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca?

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Recientemente ha cobrado actualidad la noticia de que el Tribunal Supremo ha obligado al BBVA y al Banco Popular a devolver los gastos de constitución de la hipoteca a sus clientes.

Al hilo de las preguntas que nos habéis hecho por diferentes vías, hemos creído conveniente redactar este artículo con el que esperamos resolver vuestras dudas.

¿Qué es lo que ha dicho el Tribunal Supremo?

Grosso modo, el Tribunal Supremo viene a decir que las entidades aludidas (BBVA y Popular) incluyeron un condicionado abusivo en sus hipotecas, y por lo tanto nulo. Puedes consultar el texto completo de la Sentencia 705/2015, de 23 diciembre en este [enlace].

Ese condicionado contenía, entre otras, una cláusula que obligaba al cliente a asumir todos los gastos, tributos e impuestos inherentes al propio préstamo hipotecario.

¿Qué significa que esa cláusula haya sido declarada nula?

Significa que esa cláusula es como si nunca hubiera existido en el contrato, y por lo tanto todas sus consecuencias.

En términos prácticos: los gastos, tributos e impuestos que los clientes realmente pagaron en su momento deben ser devueltos por la entidad.

¿Cuáles son los gastos que tienen que devolver?

La sentencia enumera como abusiva la repercusión de los gastos siguientes:

  • Gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario
  • Gastos correspondientes a bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
  • Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad

Ojo con esto. La Sentencia hace un análisis del texto de un condicionado concreto y de los distintos tipos de gasto que se están imponiendo abusivamente al cliente (incluso hace mención a la extensa redacción de la cláusula).

En algunos casos concretos (p.ej., impuestos y aranceles notariales) deja bien claro qué es abusivo y que no.

Otros, como los servicios complementarios o los gastos de preparación, no se especifican en la propia sentencia (aunque podemos llegar a entender que se habla, como poco, de los servicios de gestoría y tasación impuestos por el banco).

Por esa razón habrá que ir analizando la acogida y repercusión de esta sentencia en los juzgados de instancia y las audiencias.

¿Afecta la doctrina de esta Sentencia a mi hipoteca?

Dependerá de tu situación particular, pero si tu hipoteca contiene una cláusula que estipule que eres tú quien debe asumir todos los gastos mencionados, y realmente los has abonado en exclusiva, estás en condiciones de poder reclamar su devolución.

Por suerte para ti, lo más habitual es que tengas una cláusula como la declarada nula, así que corre a comprobarlo y sigue leyendo.

¿Qué necesito para reclamar la devolución de estos gastos?

En primer lugar, necesitarás original o copia autorizada de todas las escrituras de constitución, novación, subrogación, etc. del  «Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria» que hayas formalizado con la entidad.

Presta atención: lo normal es que la hipoteca se haya formalizado junto con la compra de la vivienda. Asegúrate de que dispones de la escritura de la hipoteca, no de la compraventa.

Necesitarás justificante de todos los gastos en los que hayas incurrido. Entre otros:

  • Factura del Notario
  • Factura del Registro de la Propiedad
  • Factura de la gestoría
  • Factura de entidad tasadora
  • Carta de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Ya tengo la documentación. ¿Cuál es el siguiente paso?

Debes plantear una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la propia entidad bancaria.

Para ello:

  • Descarga y completa el formulario que encontrarás en este [enlace]
  • Imprime dos copias, y entrégalas junto con fotocopias de todas las facturas cuyo importe pretendas reclamar
  • Asegúrate de que te quedas una de las copias de la reclamación debidamente sellada con la fecha de entrega

Si en la oficina te dicen que no te admiten la reclamación o te dan largas para recogerla, hazles referencia a la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras [enlace].

Para entendernos, la norma anterior obliga a las entidades a contar con dicho servicio.

Además de eso, están obligados a darte una respuesta en un plazo máximo de dos meses desde la fecha de reclamación.

Si no te responden, o la respuesta es negativa, nuestro consejo es que acudas a un abogado para iniciar la reclamación por la vía judicial.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

En este asunto los propios abogados no nos ponemos de acuerdo. Es una materia sujeta a interpretaciones y, como te decíamos en otro apartado,  ausente de jurisprudencia que  clarifique el criterio.

Por esa razón te damos nuestra interpretación de la cuestión.

El art. 1301 del Código Civil [enlace] determina que la acción de nulidad sólo durará cuatro años desde la consumación del contrato.

El Tribunal Supremo aclaró que la consumación de un contrato ocurre «cuando están completamente cumplidas las prestaciones de ambas partes o cuando se hayan consumado en la integridad los vínculos obligacionales que generó».  [enlace]

En las hipotecas abonadas íntegramente la consumación es evidente (las partes ya han cumplido sus obligaciones), por lo que para que puedas reclamar deben haber transcurrido menos de cuatro años desde el último pago que realizaste.

Pero incluso estando fuera de ese plazo, la misma sentencia establece otro hito sobre el que calcular esos cuatro años: desde que tienes conocimiento de la causa que hace nula la cláusula.

En este caso la causa es la propia sentencia STS 705/2015 que motiva este artículo, por lo que la fecha de referencia es el 23/12/2015.

En conclusión:

  • Si aún estás pagando la hipoteca, tienes cuatro años a contar desde el 23/12/2015 para reclamar los gastos.
  • Si has acabado de pagarla, dicha terminación ha tenido que ocurrir dentro de los cuatro años anteriores al 23/12/2015.

Para cualquier aclaración o consulta, puedes ponerte en contacto con nosotras utilizando cualquiera de los medios que tienes en este [enlace].

¿Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca?
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19 Comentarios

  1. CRS

    Hola!!! Enhorabuena por tu blog y por este post tan interesante y tan completo.

    Al hilo de lo que explicas, me surgen un par de dudas:

    1. ¿Prescribe?? Es decir, se puede reclamar cualquier hipoteca o las de una determinada antigüedad??

    2. Afecta en algo que sea vivienda de nueva construcción?? Así a priori, y de memoria, creo recordar que nosotros pagamos IVA pero no Impuesto de Transmisiones…

    3. Y por último, si no tienes factura de Gestoría, Notaría, etc. ¿Dónde podríamos solicitarla, en la sucursal bancaria??

    Muchas gracias por todo y un saludo.

    • mm

      María Menéndez

      Hola, CRS,

      Gracias por tu comentario. Nos alegra que te haya gustado el artículo.

      Respondemos a tus preguntas de forma muy concisa:

      1. Respecto al plazo para reclamar, tu pregunta es lo suficientemente relevante y compleja para que hayamos decidido actualizar el artículo para contarlo. Echa un vistazo a la pregunta ¿Qué plazo tengo para reclamar?

      2. Esta sentencia no afecta a compraventa en si misma, sino a la constitución de la hipoteca, que está sujeta a la parte «actos jurídicos documentados» del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Esa parte la has abonado aunque hayas comprado la vivienda de obra nueva o de segunda mano.

      3. Las facturas debes solicitarlas siempre al emisor (en este caso la gestoría, notaría, etc.). Aquí te enfrentas a un problema si ha transcurrido el plazo legal de conservación [enlace] desde que fueron emitidas, ya que pueden no ser capaces de facilitarte un duplicado.

      Esperamos que te haya sido útil la información.

      Gracias por leernos.

  2. ALS

    Buenas!! En mi caso firmé una escritura de compraventa con subrogación. ¿Es aplicable esta sentencia?

    Muchas gracias y enhorabuena por el blog.

    • mm

      María Menéndez

      Hola!

      Gracias por tu comentario y por tu felicitación. 🙂

      Por lo que nos cuentas entendemos que cuando compraste la vivienda te subrogaste en la hipoteca existente. Es lo que denomina una subrogación del deudor. Hay otros tipos, pero el tuyo es el caso más habitual.

      La sentencia del Tribunal Supremo habla específicamente de gastos derivados de la constitución de la hipoteca, y la subrogación no es una constitución propiamente dicha.

      Eso NO significa que no puedas reclamar. Todo depende de como esté redactada la cláusula de gastos.

      Si los gastos han supuesto una carga desproporcionada para ti como consumidor y además benefician exclusivamente a la entidad, consideramos que el sentido de la sentencia del Supremo se puede aplicar de forma análoga ya que sigue siendo un condicionado abusivo.

      Pero, insistimos, depende mucho de la redacción de tu cláusula de repercusión de gastos particular.

      Esperamos haberte ayudado.

      ¡No dejes de leernos!

  3. Mauro

    Buenas,

    Enhorabuena por el articulo, muy bueno.

    Mi pregunta es en relación con la prescripción.
    No entiendo por que no puedo reclamar gastos si no estoy dentro de los 4 años anteriores a la sentencia del TS.
    Si se supone que la clausula es nula, nunca debería haber existido y por tanto es lógico que tenga un plazo hacia el futuro para reclamar pero porque hay un limite hacia atrás? Que pasa si termine de pagar mi hipoteca en 2009 y es ahora cuando me entero de que la clausula es nula cuando nunca debería haber existido? No podré recuperar mi dinero?
    Gracias por vuestra ayuda.

    • mm

      Hola, Mauro,

      Gracias por tu comentario.

      La acción de nulidad por abusividad de una condición general de contratación (como sería el caso de los gastos) no tiene un plazo regulado para su ejercicio. De ahí que te encuentres diferentes interpretaciones entre juzgados, audiencias y todo tipo de juristas (incluidos abogados).

      Te contamos la nuestra.

      Si tu cláusula es nula, como bien dices siempre lo ha sido y por lo tanto nunca debería haber existido. Tu planteamiento es correcto, pero incompleto.

      Todo tiene un plazo. Decir que es imprescriptible es tanto como decir que podrás ejercitarla siempre que quieras.

      Si fuese así no habría diferencia entre que hubieras terminado de pagar tu hipoteca en 2009, en 1982 o que no la termines de pagar hasta 2040, y esto contraviene principios básicos de Derecho, como son el principio de seguridad jurídica y la doctrina de los actos propios.

      Dicho de otra forma: Nosotras aplicamos análogamente el art. 1301 CC, por lo que realmente el plazo para reclamar viene determinado por la suma de dos eventos: la consumación del contrato y el conocimiento de la nulidad.

      Por esa razón debes hacer lo siguiente: Tomando como referencia la fecha de la Sentencia (23/12/2015), cuenta cuatro años tanto hacia adelante como hacia atrás.

      En el supuesto que nos planteas, aunque te enteres ahora de que la cláusula es susceptible de nulidad, la consumación de tu contrato (acabar de pagarla) ha ocurrido fuera del plazo de cuatro años desde que tienes dicho conocimiento.

      Esa es la razón por la que entendemos que lamentablemente tu plazo ha caducado.

      A pesar de ello nuestra sugerencia es la siguiente: si realmente consideras que tu cláusula es nula (que no todas los son a pesar de lo que veas en la publicidad) y te encuentras en algún supuesto de concesión de asistencia jurídica gratuita (turno de oficio), puedes intentar la reclamación sabiendo que, al menos, no te juegas las costas judiciales.

      Esperamos haberte resultado de ayuda.

      ¡Gracias por leernos!

  4. JUAN CARLOS GLEZ.

    Buenos dias,
    Enhorabuena por el blog.
    ¿A parte de esta sentencia, existe alguna otra?
    He odio que los bancos no están recurriendo y llegando a acuerdos con los clientes con el fin de que esta situación no siente Jurisprudencia… Es cierto esto?

    • mm

      Hola, Juan Carlos,

      Gracias por tu comentario.

      Con respecto a las dudas que nos planteas, queremos decirte que ya existen sentencias de juzgados de primera instancia y de Audiencias Provinciales en esta materia de gastos, si bien son muy limitadas y los criterios de reparto de dichos gastos muy dispares.

      Tenemos previsto publicar un nuevo artículo referente a las posibilidades de reclamación de estos gastos en las distintas operaciones financieras. Partimos de criterios jurisprudenciales de distintas localidades. Tal vez estas referencias puedan servirte de ayuda. ¡no dejes de leerlo!

      En cuanto a los posibles acuerdos con la entidad en materia de gastos, por nuestra experiencia, de todas las reclamaciones presentadas hasta la fecha, no hemos obtenido ninguna propuesta de reintegro de los bancos.

      Entendemos que el banco no va a abonar estos gastos hasta que un juez lo obligue a ello. Primero porque gana tiempo (no tiene prisa) y segundo porque dependerá de la valoración discrecional que haga cada Juzgado/Audiencia de cada localidad.

      Por estas razones el pago voluntario, al menos a dia de hoy, no es beneficioso para las entidades bancarias.

      No obstante, por eso os animamos a reclamar. Para que al igual que ocurrió con clausulas suelo, consigamos que la banca, de forma generalizada, se vea forzada a asumir las consecuencias de sus malas prácticas.

      Esperamos haberte servido de ayuda.

      ¡Gracias por leernos!

      Un saludo

      • JUAN CARLOS GLEZ.

        Pues si de mucha ayuda. Todo lo que aclare a tirar de la manta de esta historia es muy favorable a ver si de una vez por todas se desenmascara a estos ladrones de “guante blanco”, desgraciadamente siempre con el apoyados por el gobierno y siempre perjudicando al que paga con el esfuerzo de su nómina y por años. que es que con estos asuntos estamos siendo la vergüenza judicial de Europa. Luego se extrañan de que los europeos tengan dinero, viajen y se peguen la buena vida y los españoles nada de nada.
        Muchas gracas.

  5. Miguel Ibáñez

    Le agradezco toda su magnífica información, aunque todavía tengo una pregunta:
    ¿Podemos exigir al Banco, además de los gastos de constitución de la hipoteca, los intereses por las cantidades que no tenían que haber cobrado, durante los años que han pasado desde que las cobraron?
    ¿En caso afirmativo, se puede exigir que sea el mismo porcentaje que nos cobró el Banco para la hipoteca?

    Un cordial saludo

    • mm

      Hola, Miguel,

      Gracias por tu comentario.

      Efectivamente, en caso de nulidad se pueden exigir al banco los intereses legales de todas las cantidades cobradas indebidamente desde el momento en que las abonaste.

      Respecto al tipo de interés, no se puede exigir al banco el mismo que cobró para la hipoteca.

      Lo normal es que si tu cláusula de gastos se declara nula, en la sentencia venga la obligación de devolver las cantidades más los intereses legales.

      Si tienes curiosidad, el tipo de interés legal viene regulado por el art. 1108CC y su valor se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

      Esperamos haber resuelto tus dudas.

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  6. Carlos

    Hola este tema afecta a préstamos hipotecarios pero también a créditos con garantía hipotecaria o a préstamos que fueron para cosa diferente de comprarse una casa pero que se han garantizado con una vivienda? Muchas gracias y felicidades por el blog.

    • mm

      Hola, Carlos,

      Gracias por tu comentario.

      Aunque coloquialmente verás que se habla de préstamo hipotecario, el término más adecuado es «contrato de préstamo con garantía hipotecaria».

      De esta última denominación podrás deducir que se trata de un crédito donde el deudor pone como garantía un bien inmueble, que no tiene por que ser la vivienda habitual.

      Si se cumple lo anterior, da igual el nombre que uses para referirte a él.

      Pero respondiendo a tu pregunta, realmente no importa el bien con el que hayas garantizado el préstamo.

      Lo verdaderamente importante es la finalidad para la que el contrato se celebró, ya que condicionará la legislación que debe aplicarse.

      El nivel máximo de protección lo otorga la normativa de protección de consumidores y usuarios. Puedes encontrar la defición de consumidores en este enlace al artículo concreto de la Ley.

      Esa es la razón por la que la compra de vivienda es el caso más evidente.

      Todo lo que se salga de esto tendrá diferentes niveles, que no podemos precisar porque dependerán de la interpretación que haga cada juzgado.

      Sin embargo, si que podemos afirmar que será menor que la de los consumidores.

      En esos caso habrá que acogerse a la normativa sobre condiciones generales de contratación.

      Ahora bien, hay juzgados y audiencias que empiezan a dotar de mayor protección a profesionales autónomos, haciendo una interpretación amplia de la normativa sobre consumidores y usuarios, pero sin llegar a aplicarla directamente.

      En cuanto a la devolución de los gastos, la sentencia del Tribunal Supremo habla de préstamo hipotecario. Sin más.

      Esperamos haber respondido a tu pregunta.

      ¡Gracias por leernos!

  7. Victoria

    Buenas tardes.
    Enhorabuena por su blog.
    En el 2002 nos concedieron un prestamo a mi exmarido y a mi, que en el año 2012 despues de nuestra separación, al adjudicarme yo la vivivenda, me hicieron una novación del prestamo para adjudicarmelo a mi sola, aumentar la cantidad y modificar las condiciones.
    Tengo derecho a reclamar los gastos tanto de la consitución como de la novación del prestamo?
    Muchas gracias.

    • mm

      Hola, Victoria,

      Muchas gracias por tu felicitación.

      Respecto a tu pregunta, la STS 705/2015 se refiere a gastos de constitución de hipoteca específicamente.

      Al tratarse de un escenario concreto, no hay mención a variantes como la novación o subrogación.

      Así que empecemos con lo fácil: En el caso de los gastos de constitución de tu primera hipoteca, dependerá del contenido de tu cláusula, pero es viable.

      En el tema de plazos para reclamar no hay nada escrito. Sin embargo recomiendo tener en cuenta los plazos de caducidad.

      Respecto a la novación: El asunto todavía está muy abierto, ya que las decisiones se están tomando en los juzgados, y cada uno está aplicando su propia interpretación.

      Todavía no hay uniformidad de criterio desde tribunales superiores, por lo que habrá que esperar aún.

      Esto significa que cada abogado defiende una postura según su lectura de las normas y de la sentencia.

      En mi caso me gusta ser conservadora y sobre todo no perjudicar al cliente.

      Por esa razón entiendo que la novación tiene muchas características que la hacen arriesgada: La idea es que has sido tú quien ha ido al banco a cambiar las condiciones.

      No obstante, ya estamos reclamando novaciones que nos permiten entrar en un juzgado sin miedo a perder el asunto con costas para el cliente.

      Si te interesa el asunto, puedes encontrar toda la información en nuestro artículo sobre reclamación de cláusulas de gastos y cláusulas suelo en subrogación y novación.

      Eso si, te recomiendo encarecidamente que no pierdas las oportunidad de reclamar extrajudicialmente.

      Una vez que tengas la respuesta del banco ya decidirás con la ayuda de un profesional si te interesa o no acudir a la vía judicial.

      ¡Gracias por leernos!

  8. josep

    Buenas tardes Maria, mis preguntas son estas;
    1)tengo una hipoteca que me subrogue de un promotor en la la caixa ,puedo pedir los gastos de hipoteca.
    2) Tenia IRPH del año 2000 hasta el año 2003 puedo pedir por intereses abusivos sobre el IRPH 3) Despues hice una novacion desde el 2003 hasta hoy el 2017 al euribor acarreando yo los gastos de esa novación puedo pedir esos gastos.

    gracias de antemano

    • mm

      Hola, Josep,

      Gracias por tu comentario.

      Entiendo que tenías una hipoteca inicial del promotor la que te subrogaste, y que posteriormente novaste en el año 2003.

      Desde mi punto de vista (más conservador y garantista) para reclamar los gastos de una hipoteca recomiendo contar 4 años desde la fecha de cancelación o, si sigue vigente, desde la fecha de la sentencia del TS.

      En tu caso, aunque en el juzgado siempre defiendo que es cláusula no ha caducado, estás en el peor de los escenarios.

      Debes ser tú quien, en función de la cuantía y del importe de las costas, valore si te compensa acudir a la vía judicial.

      Respecto a tu consulta sobre el IRPH, debemos ir por partes.

      El IRPH es un tipo de referencia medio elaborado a partir de los préstamos hipotecarios que conceden los bancos y cajas. Había tres modalidades: a) de cajas; b) de bancos; c) el general de todas ellas.

      La Ley 14/2013 eliminó los dos primeros índices (cajas y bancos), obligando a las entidades a aplicar el tipo de interés sustituto que hubiera fijado en la hipoteca.

      A pesar de ello, las entidades seguían aplicando el IRPH original, o bien lo sustituían por unas nuevas condiciones de tipo de interés que podrían ser nula o no.

      En tu caso nos encontramos en un escenario de plazo: estamos en 2017 y cambiaste esa cláusula voluntariamente en 2003.

      De nuevo no hay nada escrito en cuanto a plazo, pero si que puedo darte una buena noticia. Tu novación en el año 2003 te permite utilizar la versión anterior del Código Civil, que te permite aplicar un plazo general de prescripción de 15 años.

      En última término, debes analizar en profundidad tanto la escritura original como tu escritura actual de novación.

      Siguiendo el mismo criterio de plazos, mi consejo es que no te demores porque el plazo de 15 años finaliza en 2018.

      Finalmente, con respecto a los gastos, de nuevo te respondo lo que en el resto de comentarios.

      De todas las opciones, es la que menos probabilidades tiene de prosperar según la jurisprudencia (teoría de los actos propios).

      No obstante, de nuevo te aconsejo que te informes sobre el criterio que se aplica en tu zona y sobre ello tengas un poco más claras tus opciones.

      No olvides analizar en profundidad tu escritura, ya que siempre existen otro tipo de cláusulas nulas con las que se puede acudir a la vía judicial y que nos permiten evitar unas costas en el proceso.

      Espero haberte ayudado,

      Un saludo.

  9. ALFONSO

    Hola María, yo tengo una Escritura de Compraventa y Subrogación.
    En la parte de Subrogación, pone en su punto IV:

    GASTOS E IMPUESTOS: Todos los gastos e impuestos, excepto el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana, en su caso, que ocasione esta escritura, serán abonados por la parte adquiriente.

    Según el punto anteriormente expuesto, crees que si pongo una demanda por via judicial al banco, tendria posibilidades de que el juez, fallara a mi favor?

    gracias y un saludo

    • mm

      Hola, Alfonso,

      Gracias por tu comentario.

      En primer lugar, me gustaría pedirte que no incluyas en los comentarios información específica sobre tu situación particular.

      Recuerda que, aunque estoy aquí para ayudaros, soy abogada profesional, y el análisis de casos concretos es un servicio con el que, por supuesto podéis contar, pero que no es parte del propósito de esta web. 🙂

      Dicho esto, ya que es la primera vez que sucede, hagamos la excepción a la norma.

      De tu cláusula deduzco que los gastos que estás asumiendo son los de la operación de compraventa de la vivienda.

      Mi primer consejo es que analices a fondo la escritura para localizar las cláusulas relativas a la subrogración hipotecaria.

      A veces es común que exista una subrogación, pero que no dispongas de la escritura de préstamo original.

      Espero haberte ayudado.

      Un saludo.

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