Hipotecas

Cálculo de la devolución de tu cláusula suelo: Guía paso a paso

Guía paso a paso para el cálculo de la devolución de tu cláusula suelo

Guía paso a paso para el cálculo de la devolución de tu cláusula suelo

¿Cómo calcular la devolución de mi cláusula suelo? Si quieres recuperar hasta el último céntimo, te explicamos el método para que hagas tu mismo las cuentas.

Vale. Tienes una cláusula suelo, y después de haberla analizado crees que es abusiva.

Seguro que has visitado mi artículo con las 5 claves para recuperar el máximo de tu dinero y tienes claro lo que debes hacer.

La pregunta que te has hecho es: ¿cómo calculo lo que me tienen que devolver?

Es posible que hayas visitado alguna página con una herramienta en línea, como el calculador de Finect o algún otro disponible a través de Google.

Pero al final has caído en la cuenta de que tu situación no cabe en una calculadora de cláusulas suelo.

No te preocupes. Has venido al sitio correcto. Estoy aquí para ayudarte.

«Regala un pescado a un hombre y le darás alimento para un día, enséñale a pescar y lo alimentarás para el resto de su vida»
Proberbio chino

¿Cómo calcular la devolución de tu cláusula suelo? Elaborando el cuadro de amortización de un préstamo hipotecario

Para poder determinar el dinero que te han cobrado de más deberás comparar lo que pagaste con lo que deberías haber pagado.

Y eso sólo podrás hacerlo mediante una herramienta denominada cuadro de amortización.

En este artículo te enseñaré a elaborar tu propia calculadora de cláusulas suelo. Con ella podrás analizar casi cualquier escenario.

¿Cómo funcionan las cuotas de una hipoteca?

Antes de empezar, un poquito de conocimientos financieros. Puedes saltarte esta parte si quieres, pero creo que es importante que sepas lo que estás haciendo.

En España las hipotecas funcionan por un sistema de cálculo por el que pagarás una cuota fija durante todo el préstamo.

Es lo que se llama sistema de amortización francés o de cuota fija.

No es exclusivo de las hipotecas. Lo encontrarás también en casi todos los préstamos personales.

Funciona como ves en el siguiente dibujo.

Gráfica de las cuotas de un préstamo hipotecario

Gráfica de las cuotas de un préstamo hipotecario

Dentro de cada cuota que pagas hay una parte de capital que estás amortizando y otra de intereses.

Algo que seguro ya sabes es que los intereses de cada cuota dependen del capital pendiente, por eso al principio pagas muchos intereses (te queda mucho dinero por devolver), y van disminuyendo según vayas amortizando cuotas.

Si te interesa profundizar en el tema, hay una base matemática para todo esto.

Para el tema que nos ocupa, lo relevante es que la cuota (y por lo tanto el capital e intereses) que pagas en cada momento depende de tres factores:

  • Capital pendiente
  • Plazo que te queda por pagar
  • El tipo de interés aplicado

Cuando se te aplica una cláusula suelo, suceden dos cosas que debes tener en cuenta:

  • Por supuesto, que pagarás más cuota de la que te correspondería
  • Pero algo que no es tan evidente, en cada cuota estarás amortizando menos capital y por lo tanto te quedará más deuda pendiente

Por esa razón es importante hacer los cálculos correctamente a través del cuadro de amortización: es tan importante que te devuelvan el dinero como que tu deuda se ajuste a la realidad.

Así que empecemos.

Calcular la cuota de un préstamo hipotecario

La cuota de un préstamo es muy sencilla de calcular mediante una hoja de cálculo.

Si tienes Excel, abre un nuevo libro e introduce cada uno de estos valores en una celda diferente:

  • El capital del préstamo
  • El tipo de interés anual
  • El plazo en meses de tu hipoteca (si lo pagas mensualmente, que es lo habitual)

A continuación escribe la fórmula que ves en este ejemplo (fíjate en el signo negativo al comienzo).

Fórmula de cálculo de la cuota de una hipoteca en Excel

Fórmula de cálculo de la cuota de una hipoteca en Excel

¡Voilá! Ya tienes el pago mensual de un préstamo hipotecario.

Aquí estamos calculando la cuota de una hipoteca de 120.000 euros a 30 años (30 x 12 = 360 meses) al 1,5% de interés. Haz la prueba con la primera cuota de tu hipoteca y verás el resultado.

Pero no hemos terminado todavía, porque aún nos queda una cuestión que resolver: ¿qué pasa con mi tipo de interés variable?

Calcular la cuota de un préstamo hipotecario con interés variable

A pesar de lo que pueda parecer, un préstamo con interés variable no es más complicado que otro con tipo de interés fijo.

De hecho funcionan exactamente igual, ya que un préstamo con interés variable es un préstamo donde el valor del tipo de interés se fija periódicamente.

Cuotas de un préstamo con tipo de interés variable

Cuotas de un préstamo con tipo de interés variable

Aunque parezca muy complicado, en realidad es bastante sencillo:

  • Coge el valor del tipo de interés de referencia (p.ej EURIBOR)
  • Súmale el diferencial, y tendrás el tipo fijo
  • Utiliza ese tipo fijo en la fórmula para el cálculo de la cuota

En tu hoja Excel quedaría así:

Cálculo de la cuota de una hipoteca con tipo de interés variable en Excel

Cálculo de la cuota de una hipoteca con tipo de interés variable en Excel

En este ejemplo verás el mismo préstamo de antes, convertido en un préstamo variable al EURIBOR + 1%. El valor del EURIBOR cuando se calculo la primera cuota era del 1,5% (1,5%+1%=2,5%).

Más adelante te explicaré cómo y donde tienes que buscar el tipo de interés de referencia para cada cálculo. Ahora vayamos paso a paso.

Calcular capital e intereses pendientes en cada plazo del préstamo hipotecario

Ahora que ya sabes calcular la cuota de un préstamo hipotecario de tipo fijo o variable, es importante que separes los elementos que componen esa cuota:

  • Los intereses que estás pagando
  • El capital amortizado en esa cuota

Los intereses son muy sencillos de calcular, fíjate en la fórmula que acabo de añadir en una nueva columna de la hoja:

Fórmula para calcular el interés de un préstamo en Excel

Fórmula para calcular el interés de un préstamo en Excel

¡Ya ves qué fácil! El interés de la cuota se calcula multiplicando el capital pendiente por el tipo de interés entre doce (si es que pagas tu cuota mensualmente como es lo habitual en las hipotecas).

Ahora sólo queda averiguar cuanto capital estás amortizando en esa cuota. Para eso sólo es necesario que restes a la cuota los intereses.

Cálculo del capital amortizado en la cuota de un préstamo en Excel

Cálculo del capital amortizado en la cuota de un préstamo en Excel

Calcular el capital pendiente del préstamo

Cada vez que haya un cambio en el tipo de interés el banco calculará la nueva cuota de tu préstamo.

En tu caso tendrás que hacer lo mismo. Para ello necesitarás:

  • El nuevo tipo de interés vigente (si es variable, el tipo de referencia y el diferencial)
  • El plazo en meses que te queda por cumplir
  • El capital pendiente en ese momento

De los tres datos que necesitas, ¿cómo sabes cuanto te queda por pagar en cada momento?

De nuevo, es más fácil de lo que parece. Recuerda que en cada cuota tienes separado el capital y los intereses que pagas.

El capital es lo que amortizas, es decir, la parte de deuda que has devuelvo al banco en esa cuota.

Así que debes restarlo a tu capital pendiente el mes siguiente.

Fórmula en Excel para el cálculo del capital pendiente en la siguiente cuota

Fórmula en Excel para el cálculo del capital pendiente en la siguiente cuota

En tu préstamo te quedará una cuota menos, menos capital pendiente de devolver, el mismo tipo de interés, etc.

Coloca los datos en una nueva fila como en la imagen.

Cálculo en Excel de cuotas y capital pendiente la siguiente cuota de la hipoteca

Cálculo en Excel de cuotas y capital pendiente la siguiente cuota de la hipoteca

Fíjate bien en la información que cambia en la nueva fila:

  • El plazo es 1 mes menos
  • El capital pendiente es el valor de la fila superior menos lo que hayas amortizado
  • El resto de fórmulas son iguales que en la fila anterior

Finalizar el cuadro de amortización de tu hipoteca

Copia y pega las filas hacia abajo tantos meses como tengas en tu hipoteca, y sin darte cuenta habrás elaborado el cuadro de amortización en estos sencillos pasos.

Cuadro de amortización de tu hipoteca en Excel

Cuadro de amortización de tu hipoteca en Excel

La ventaja de este cuadro es que podrás actualizarlo con los cambios de tipo de interés que se hayan ido produciendo en cada período.

Por ejemplo, imagina que al año de haber formalizado el préstamo se produce un cambio de tipo de interés:

  • El EURIBOR se ha puesto en el 0,5%
  • Has contratado la tarjeta de crédito y el seguro de vida, así que tu diferencial ha bajado un 0,3%, del 1,0% al 0,7%
  • Todo esto durante los próximos 6 meses hasta que cambie otra vez el tipo

Solo necesitas poner esos datos en la fila del período que corresponda. En nuestro ejemplo en el período 360 –  12 = 348.

Cálculo de la cuota de la hipoteca con el cambio de interés

Cálculo de la cuota de la hipoteca con el cambio de interés

Recuerda que deberás repetir este proceso con cada cambio del tipo de interés.

Si tu revisión es anual, tendrás que hacerlo cada 12 períodos, y si la revisión es semestral tendrás que hacerlo cada 6.

A mí me ayuda incluir una columna adicional con la fecha en la que se paga cada cuota (por lo menos el mes y el año). Así no pierdo la perspectiva temporal del préstamo.

¿Cómo calcular la devolución de la cláusula suelo?

Ahora que ya sabes elaborar un cuadro de amortización mediante una hoja de cálculo, necesitas completar la información necesaria con los datos de tu hipoteca.

Para ello debes tener a mano una copia de la escritura de tu préstamo hipotecario.

Período de plazo fijo

Es muy frecuente que durante el primer período del préstamo hipotecario se haya establecido un tipo de interés fijo inicial (el primer año o los primeros seis meses).

Ejemplos de hipotecas con tipo fijo inicial

Ejemplos de hipotecas con tipo fijo inicial

Lo único que necesitas es indicar ese tipo de interés en las filas que se correspondan con el plazo que tengas establecido en tu escritura.

Determinar el tipo de interés de referencia

Este es quizá el paso más relevante y a la vez el más complicado de todos.

El tipo de interés de referencia es aquel al que tu hipoteca está vinculada.

Sobre el valor de este tipo de interés la entidad añadirá después un diferencial, y el resultado será el tipo fijo en el que se basará tu nueva cuota para el período.

En la mayoría de casos vendrá redactado de una forma tan confusa que tendrás que hacer varias lecturas para entenderlo.

Si tienes una copia de todas las comunicaciones recibidas de cambio de cuadro (cuando el banco te dice que ha cambiado tu tipo de interés) la labor será más sencilla.

Lo habitual es que no sea así.

El tiempo que pasa desde el cambio de cuadro hasta tu cuota

La dificultad no radica tanto en determinar cual es la referencia (que por lo general será el EURIBOR y verás descrito con un texto similar a este -que es el oficial-), sino en la fecha cuando debes tomar tu valor de referencia.

Te lo explico en esta gráfica.

Gráfica del retraso en aplicar el tipo de interés de referencia

Gráfica del retraso en aplicar el tipo de interés de referencia

Para que te hagas una idea, el proceso es el siguiente:

  • El Banco de España publica el valor del tipo de interés de referencia, normalmente el primer día laborable de cada mes
  • El banco hace el cálculo de tu nuevo tipo de interés y calcula tu nuevo cuadro de amortización
  • Empiezas a recibir cuotas con el nuevo tipo de interés aplicado

Según la redacción de la hipoteca, desde que el Banco de España publica el valor de referencia hasta que lo ves reflejado en tu cuota pueden pasar hasta tres meses.

Es importante que tengas muy bien localizada la referencia, ya que todos los cálculos estarán basados en ella.

Si te equivocas, posiblemente estés pidiendo al banco más de lo que te corresponde, y ese tipo de errores a la hora de reclamar se pueden pagar muy caros.

Por esa razón mi consejo es que vayas a lo práctico y hagas lo siguiente:

  • Coge la última comunicación de cambio de cuadro que hayas recibido de tu banco
  • Pon atención en el valor del tipo de referencia que tengas en la comunicación
  • Compara ese valor con la tabla histórica de tipos del Banco de España
  • Revisa en tus recibos cuando te empezaron a cobrar la nueva cuota
  • La diferencia en meses es lo que deberás ir hacia atrás a la hora de localizar tu tipo

Es decir, que si por ejemplo tu cambio de cuadro se produce en mayo y tu nueva cuota la recibes en junio, debes fijarte bien en el valor tipo de interés que se te aplica, porque según sea ese valor posiblemente te estén aplicando el tipo de interés calculado para el mes de abril.

Calcular el diferencial y el tipo fijo del período

Una vez tengas las referencia, el siguiente paso será sumar el diferencial pactado en tu hipoteca.

Este paso es mucho más sencillo que el anterior, ya que en la mayoría de casos tu diferencial estará vinculado a la contratación de un determinado conjunto de productos adicionales.

Comprueba los productos que tienes contratados, suma los porcentajes asociados a cada producto, y tendrás el diferencial de cada período.

Recuerda que el diferencial es independiente del tipo de interés de referencia.

Esto significa que nada te impide dar de baja tu seguro de vida (y subir el diferencia) sin que tenga que haber cambiado el EURIBOR.

El efecto de los cambios en la contratación de productos depende de cada entidad. Lo bueno es que tu cuadro Excel te permite reflejar cualquiera de los escenarios.

Calcular el tipo fijo a aplicar

Con el tipo de referencia y el diferencial en la mano sólo te queda sumarlos para obtener el tipo fijo a aplicar en ese período.

Repite el proceso por cada cambio de cuadro que se haya producido en tu hipoteca.

Cuadro de amortización con amortizaciones parciales

Para que este artículo sea completo, queda un último escenario que puede darse, como es que hayas amortizado capital durante la vida del préstamo.

En este caso lo único que deberás hacer es añadir una columna en tu cuadro para incluir las amortizaciones parciales, y modificar la fórmula para restar del capital pendiente la cantidad que hayas amortizado en el período anterior.


Con este artículo he intentado proporcionarte la herramienta para que calcules lo que el banco te ha cobrado de más, pero sobre todo he querido que adquieras los conocimientos necesarios para saber lo que estás pagando.

Aunque te parezca difícil, en realidad has podido comprobar que es mucho más sencillo de lo que parece.

Pero si a pesar de todo no sabes como hacer tu propio cuadro, nuestros suscriptores reciben una plantilla de ejemplo como contenido exclusivo.

Así que si tienes interés y quieres un ejemplo de cálculo, no lo dudes, suscríbete ahora y descarga tu plantilla totalmente gratis.

¡Gracias por leernos!

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13 Comentarios

  1. IOLANDA

    Realmente sois unas profesionales GENIALES!!!! Articulos prácticos y con una excelente claridad en la explicaciones !!

    • mm

      Gracias, Iolanda!

      Comentarios como estos nos animan a seguir trabajando en este proyecto día a día.

      Pero los verdaderos protagonistas sois vosotros, los usuarios, porque sois los que al final llevaréis toda está información a la vida diaria.

      Si conseguimos eso, todos juntos lo habremos logrado!

      Gracias por leernos!

      • Maribel

        Hola! El artículo es muy bueno y muy bien explicado, gracias por las aportaciones que hacéis!
        He aplicado las fórmulas a un caso que llevo para el cálculo de la cuota y el resultado que me sale son los intereses… No sé si debo estar haciendo algo mal…

        Saludos!!

        • mm

          Hola, Maribel,

          Gracias por tu comentario!

          Comprueba que con estos datos te sale el mismo resultado que a mi:

          – Capital: 120.000,00 euros
          – Plazo: 360 meses (30 años)
          – Interés: 2,50%

          Te debería salir una cuota de 474,15 euros. Si no te sale este resultado, probablemente estés utilizando la fórmula para el cálculo de intereses en lugar de la fórmula de PAGO.

          Si tienes algún problema, no dudes en ponerte en contacto conmigo a través del correo electrónico y comentar tu escenario concreto.

          ¡Gracias por leernos!

          • Maribel

            Hola! Si, error mío. De nuevo muchísimas gracias!! Os seguiré de cerca 😉

  2. Javier Alvarez

    Muy didáctico. Fácil de usar. Muchas gracias.

  3. Jesús

    Buenos días.

    En la plantilla excel que facilitáis ¿qué hay que modificar para obtener el cuadro de amortización cuando el banco aplica la fórmula 365/360?

    Estoy con un préstamo de Unicaja, que aplica esta fórmula, y no consigo cuadrarlo.

    Gracias.

    • mm

      Hola, Jesús,

      Gracias por tu comentario.

      El problema de la fórmula 365/360 es que, como bien dices, no hay forma de cuadrarlo porque no hay fórmula estándar que devuelva el resultado de ese método.

      Me explico: las funciones de Excel devuelven pagos periódicos donde liquidación de intereses y períodos están equilibrados (365/365 o 360/360).

      En el cálculo 365/360 tus meses no duran 30 días, sino la suma de días desde el inicio de tu hipoteca hasta su finalización, dividida por el número de meses (cada factor es diferente según la fecha en que se haya firmado).

      Para determinarlo no te quedará más remedio que utilizar las fórmulas de pago que vienen reflejadas en la escritura de tu hipoteca y realizar el cálculo manualmente.

      Pero a pesar de todo estás de suerte, porque la justicia está dictaminando que el método 365/360 es una condición abusiva, y por lo tanto reclamable al igual que las cláusulas suelo.

      Por esa razón mi consejo es que hagas el cálculo utilizando el método 360/360 y lo compares contra el que el banco te está aplicando.

      No sólo recuperarás las cantidades cobradas indebidamente por aplicación de la cláusula suelo, sino también los días extra que el banco te ha redondeado al alza.

      Cuando plantees tu reclamación asegúrate de reclamar ambas cláusulas.

      Un saludo.

  4. pedro

    Gracias por tu estupenda página web.

    Me gustaría que me ayudases con este tema. No se si también se debería recalcular el capital pendiente (y por tanto reclamarlo) tras aplicar el fin de la cláusula suelo en una hipoteca con amortización basada en la progresión geométrica y no en la típica amortización francesa.

    Gracias por adelantado

    • mm

      Hola, Pedro.

      Gracias por tu comentario y por tus felicitaciones.

      No se a qué te refieres con amortización de progresión geométrica.

      Lo habitual es encontrase con hipotecas de cuota fija (amortización francesa), capital fijo (amortización americana) o números comerciales (sistema alemán).

      Respondiendo a tu pregunta sobre si se debe reclamar el capital pendiente, te cuento mi planteamiento.

      Si sigues mi blog verás que suelo ser bastante ortodoxa con las interpretaciones legales.

      Si el TS establece que la cláusula suelo es nula, entonces es como si nunca hubiera existido, y por lo tanto a la hora de regularizar la situación, debería realizarse un recálculo de todas las cuotas sin dicho suelo.

      Es ese escenario, efectivamente deberías reclamar todo el capital que el banco no amortizó (y sin embargo consideró intereses). Un poquito con cada cuota más los intereses legales.

      En su lugar, los bancos no están tocando la parte de amortización que se pagó en su momento, y se limitan a regularizar los intereses que se abonaron en cada cuota.

      Aunque no estoy de acuerdo con esa práctica, soy plenamente consciente de que defender otro método de cálculo en un juzgado no es sencillo.

      Además, garantizar el resultado exigiría un informe pericial sólido que al final no hace sino encarecer el coste de la reclamación.

      Por esa razón te puedo decir que, a pesar de que no me gusta, a mis clientes les recomiendo que lo acepten como válido.

      Espero haberte resultado de ayuda.

      Un saludo.

  5. Pedro

    Gracias por tu respuesta.

    He realizado la comparativa en excel de todo el periodo entre la cuota que pagué en base a mi suelo ( capital a amortizar + intereses) con la que debería haber correspondido en base a al tipo de interés de Euribor más el diferencial.

    He obtenido unos datos que me gustaría compartir contigo para que me dieses tu opinión experta: El sumatorio de las diferencias por intereses de cada uno de los meses me sale igual (aprox) al sumatorio de las diferencias por cuota total de cada uno de los meses + la diferencia entre el capital pendiente de la hipoteca al final del periodo con suelo respecto al calculado sin suelo.

    Es decir mi lectura (que me gustaría confirmar o no contigo) es que la suma de las diferencias de las cuotas (lo que he pagado de más durante esos meses) más la diferencia del capital restante (la cantidad que hay de más en lo que aún debo) corresponde con la cantidad que sale del sumatorio de la diferencia de intereses de cada periodo (que es lo como han calculado lo que me quieren devolver, además de los intereses reclamatorios).

    María cómo ves mi lectura de los datos?, no sé lo he hecho bien o mi mente quiere que cuadren esas cifras.

    Muchas gracias por tu interés con nosotros, los lectores de tu web.

    Saludos

    • mm

      Hola, Pedro,

      Creo que quiero entender lo que me preguntas: hasta donde has hecho el cálculo, lo que te quieren devolver (más o menos) se corresponde con los intereses de la amortización que ya se ha hecho.

      Puedes hacer una ejercicio practico de comprobación con la plantilla de cálculo.

      En la columna de amortización introduce la diferencia (en valor negativo) entre el capital que amortizaste y el capital que la entidad amortizó. El capital pendiente al final del cálculo y el cálculo de intereses que proponen deberían ser casi exacto.

      Si he entendido bien tu explicación, tu conclusión es una consecuencia práctica del sistema de amortización francés, donde se fija la cuota a pagar.

      A igual plazo y capital pendiente, un cambio en el tipo de interés (como ocurre con el suelo) significará un cambio proporcional en la cuota: una subida en la parte de intereses, pero también una bajada del capital que se amortiza. De ahí que obtengas esos resultados por diferencias entre sumatorios.

      Espero haber entendido bien tu pregunta y haberte ayudado con la respuesta. 🙂

      Un saludo.

  6. PEdro

    Gracias María,

    Sí, has aclarado mis dudas que hace tiempo llevaba en mi cabeza. Tengo que decir que tras comprobarlo con el Excel mi banco (EVO) me devuelve la suma de las cuotas cobradas de más, la diferencia del capital pendiente y los intereses reclamatorios de ambos conceptos.

    Me quedo tranquilo

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