Hipotecas

El banco ya no podrá echarte de casa por impago de la hipoteca

El banco ya no podrá echarte de casa por impago de la hipoteca

Imagen: Alessio Lin @ Unsplash

La reciente sentencia del Tribunal Europeo deja sin efecto la mejor arma de la banca en caso de impago: quedarse con tu casa por el más mínimo retraso.

Que el pago de nuestra hipoteca representa una prioridad en nuestra economía doméstica es algo fuera de discusión.

Según el Instituto Nacional de Estadística, los hogares españoles destinan de media casi 1 de cada 3 euros a gastos de vivienda, donde la hipoteca tiene un peso relevante.

Lo que las estadísticas no incluyen es que, hasta hace muy poco, cualquier impago podía suponer la pérdida de tu casa.

Por suerte, una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea desarma una de las herramientas más poderosas de la banca para mantener al deudor a raya: la cláusula de vencimiento anticipado.

Te lo explicaremos en profundidad, pero antes de comenzar es importante que conozcas dos conceptos básicos para entender el alcance de esta resolución: el vencimiento anticipado y la ejecución hipotecaria.

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Es una cláusula que encontrarás en casi todos los préstamos con garantía hipotecaria.

El vencimiento anticipado permite a la entidad exigir al consumidor toda la deuda con sus intereses cuando se produzca un impago.

Si. Has leído bien. No sólo la cantidad que has dejado de pagar. Toda la deuda pendiente más los intereses. Todo.

Desde el punto de vista de  las entidades de crédito (bancos y cajas) es muy beneficiosa. De ahí que siempre la incorporen en las escrituras de constitución.

Sin embargo las consecuencias para el consumidor pueden ser catastróficas: Al no contar con todo el dinero para hacer frente al pago, el banco podrá subastar la vivienda para recuperar el capital.

Como puedes imaginar, las consecuencias más graves provienen de la invocación de esta cláusula: perder la vivienda y tener que abandonar tu casa por haber dejado de pagar una pequeña cantidad de dinero.

Requisitos legales de la cláusula de vencimiento anticipado

Aunque pueda parecer insólito, las cláusulas de vencimiento anticipado son legales al igual que, por ejemplo, las cláusulas suelo.

Pero que sean legales no impide que puedan ser abusivas.

Límite de tres meses o tres cuotas

La Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, limitó la aplicación de esta clausula.

Desde de 15 de mayo de 2013 (cuando entró en vigor la Ley) el banco puede reclamar la totalidad de la deuda (capital e intereses), pero sólo si el deudor deja de pagar superando ciertos límites:

  • Un mínimo de tres cuotas de hipoteca (límite temporal)
  • O la cantidad equivalente a tres mensualidades (límite cuantitativo)

Hasta esa fecha no existía limitación de ninguna clase. De modo que el banco podía  hacer uso de esta facultad privilegiada ante cualquier cantidad impagada.

Ejemplos de cláusulas de vencimiento anticipado

Hemos querido mostrarte la cláusula de vencimiento anticipado de la misma entidad (Banco Sabadell) para que veas como un mismo banco fue modulando su contenido para adaptarlo a las nuevas exigencias normativas (antes y después de mayo de 2013).

Primer ejemplo (suscrito el 13 de mayo de 2005)

Haz clic para ver el contenido de la cláusula

«Sexta bis. Resolución anticipada por la entidad prestamista.

No obstante el vencimiento pactado, y sin perjuicio del vencimiento anticipado previsto en el apartado 7 de la clausula tercera bis, las partes convienen de forma expresa que el Banco podrá dar por vencido de pleno derecho la totalidad del préstamo adeudado por capital e intereses , cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a.- Cuando no se satisficiera por la parte prestataria alguna de las cuotas de interés o de amortización establecidas en esta escritura, una vez transcurridos quince días desde su vencimiento de acuerdo con lo previsto en el articulo 693.2 LEC. (…)»

 

En este caso, como la hipoteca se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, su redacción permite al banco dar por resuelto el contrato y exigirte la totalidad solo con dejar de pagar una cuota.

Segundo ejemplo (Suscrito 8 de julio de 2013)

Haz clic para ver el contenido de la cláusula

«(…) Sexta bis.- Resolución anticipada por la entidad prestamista.

No obstante el vencimiento pactado, y sin perjuicio del vencimiento anticipado previstos en el apartado 7 de la clausula tercera bis, las partes convienen en forma expresa que el banco podrá dar por vencido de pleno derecho la totalidad del préstamo y exigir la totalidad de la adeudado por capital e intereses cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

  1. Cuando no se satisfaga al banco el pago de al menos tres plazos mensuales establecidos en escritura o un numero de cuotas tal que suponga el incumplimiento por un plazo equivalente a tres meses , una vez transcurridos quince días desde el ultimo vencimiento incumplido, de acuerdo con lo previsto en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

(…)»

Como puedes ver en este caso, la clausula se redactó con la Ley 1/2013 en vigor, lo que obligaba al banco a rebajar el tono.

Ejecución Hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento que el acreedor tiene para recuperar el capital prestado a través de los bienes ofrecidos como garantía (hipotecados).

Dicho de otra forma: en el momento en que tu dejas de pagar, el banco hace valer la cláusula de vencimiento anticipado para reclamar la deuda completa. Esta reclamación se realiza a través del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Es un procedimiento judicial ágil y privilegiado:

  • Ágil porque, en comparación con otros procedimientos judiciales, es mucho más rápido
  • Privilegiado porque esta previsto para impagos en contratos de préstamo con garantía hipotecaria (o dicho de otro modo, cuando la vivienda, la finca, el local o cualquier bien inmueble en general aseguran la deuda contraída)

Este procedimiento es el trasfondo jurídico de otros términos que desgraciadamente te resultarán más conocidos: daciones en pago (entrega de la vivienda para cancelar el préstamo), subastas públicas de inmuebles y los espeluznantes desahucios.

Ejecución (no tan) directa

La referida Ley 1/2013, de 14 de mayo, introdujo otro cambio sustancial en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Hasta su entrada en vigor los jueces sólo podían valorar una lista concreta de motivos para oponerte a la ejecución.

Puede que no te sorprenda a estas alturas, pero la nulidad de una cláusula no era uno de esos motivos de oposición.

Con esta Ley vigente los jueces deben valorar de oficio (y a petición de parte) la existencia de cláusulas abusivas.

Sentencia del Tribunal de Justicia: Y entonces llegó Europa

La sentencia de la Sala Primera del  Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el asunto C‑421/14 (ECLI:EU:C:2017:60supone un fuerte varapalo no sólo a la banca española, sino también a nuestros legisladores nacionales.

Representa un tirón de orejas por no hacer las cosas bien.

Primera clave: abusividad intrínseca del vencimiento anticipado

El Tribunal Europeo se detiene y analiza las dos tipologías de cláusula de vencimiento anticipado por separado.

Por eso es necesario hacer nuevamente la doble diferenciación:

  • Las cláusulas que permitían reclamar la deuda ante cualquier impago
  • Aquellas cláusulas que estaban limitadas por un mínimo temporal o cuantitativo
Para las cláusulas de vencimiento anticipado que no estaban sujetas a plazo alguno

En este tipo de cláusulas los tribunales venían entendiendo que, siempre que el banco esperara los tres meses o tres cuotas impagadas, la clausula era válida.

Todo ello pese a que su contenido podía ser abusivo.

Pues bien, la Justicia Europea  se opone a esta interpretación.

La argumentación es sencilla: Cualquier cláusula que establezca la posibilidad de vencimiento anticipado ante cualquier incumplimiento general  del deudor es nula en si misma por ser abusiva.

Y esto es así sean 5, 10 o 1.000 euros los que se dejen de pagar. Tampoco importa si el banco ha esperado tres meses o catorce impagos. Es irrelevante.

El mero hecho de venir redactada de esa forma y permitir al banco resolver anticipadamente, incluso con el impago de una sola cuota o parte de ella, le otorga una abusividad intrínseca que la hace nula.

Clausulas de vencimiento anticipado redactadas para esperar tres meses o tres cuotas

Aunque el Tribunal Europeo entiende que estas cláusulas están bien redactadas y se ajustan a la normativa vigente, tampoco se libran de la reprimenda.

Para el TJUE que se ajusten a la normativa nacional no basta para determinar que no son abusivas.

De hecho, establece los nuevos criterios que los juzgados españoles tendrán que valorar para declarar la nulidad de la cláusula:

  • Si se produce un desequilibrio importante entre las obligaciones asumidas por las partes
  • Gravedad del impago en relación con la duración y cuantía del préstamo (como para que el consumidor llegue a perder su casa)
  • Que la cláusula sea excepcional, es decir que se ofrezcan otras alternativas menos gravosas para el consumidor antes de llegar al vencimiento anticipado
  • También deben valorar si nuestra normativa prevén alguna vía para poner remedio antes de aplicar este vencimiento anticipado

Conclusión

La extraordinaria noticia de esta resolución es que, en la práctica, la inmensa mayoría de cláusulas de vencimiento anticipado son abusivas, y por lo tanto nulas.

Dicho de otra forma, si mañana recibes una demanda de ejecución hipotecaria del banco es fundamental oponer esta interpretación.

Hacerlo de ea forma podría suponer el  archivo y finalización directa del procedimiento. Sin más.

El toque amargo de la sentencia es que serán los jueces quienes analicen libremente los criterios impuestos por el Tribunal Europeo.

Esto, en la práctica, significa que el sentido último de una sentencia dependerá de la  valoración que cada juzgado o audiencia realice.

Segunda clave: valor de cosa juzgada relativo

Ya has visto como los bancos que quieran entrar en una ejecución hipotecaria lo van a tener muy complicado a partir de ahora.

La cuestión es, ¿qué ocurre con las ejecuciones hipotecarias que se llevaron a cabo?

Dependerá de como hubiera valorado el juez el asunto. Veamos.

Valoración conjunta de las cláusulas

Si en la ejecución hipotecaria el juez valoró las cláusulas del préstamo de forma conjunta (donde también se encontraba el vencimiento anticipado) y hay una resolución firme, esta cuestión no podrá volver a plantearse.

Lamentablemente nos encontramos en el caso donde la sentencia tiene valor de cosa juzgada.

Valoración concreta de una o varias cláusulas

Ahora bien, supongamos que el juez valoró sólo una o varias cláusulas del préstamo hipotecario, pero sin analizarlas todas en su conjunto.

En este caso podrá solicitarse la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado por resultar abusiva y no existir un pronunciamiento anterior (en resolución) al respecto.

En teoría los juzgados deberían reabrir de oficio aquellos temas en los que no valoraron dicha cláusula y pronunciarse al respecto.

Ahora bien, sabes tan bien como nosotras que eso no va a pasar, por lo que si te encuentras en esta situación deberás instar al juzgado para que lo haga.

Consecuencias prácticas

Todo lo que te acabamos de contar está muy bien, ¿pero en la práctica como te afecta?

En base a esta interpretación europea se podrían reactivar ejecuciones hipotecarias antiguas.

Por ejemplo, se podría poner fin a las ejecuciones hipotecarias en curso sin perder la vivienda, obligando al banco a acudir a otro procedimiento con más garantías para el consumidor.

Entendemos que a la vista de esto los bancos estarán más dispuestos a sentarse a negociar, e incluso aumentarán las daciones en pago.

Para aquellas ejecuciones finalizadas, nuestra recomendación es solicitar la restitución o la reparación de daños por aplicación de esta cláusula si llegara a declararse abusiva.

Lo negativo, es que no se concreta el plazo de solicitud ni el tramite que lo habilite.

Pero también debes estar alerta, ya que los abogados nos enfrentamos a un escenario incierto.

Si el banco acude a una ejecución ordinaria no está claro que tenga la obligación de mantener el límite de valoración de la vivienda en el 75%.

Esta hipótesis nos exige estar atentos y hacer valer la normativa hipotecaria en base  a principios de equivalencia/analogía y realidad.

Otras claves: cambios introducidos

Te hemos contado las claves principales de la sentencia hasta el momento.

Pero no son las únicas novedades que incorpora la sentencia.

Plazo preclusivo de un mes

Se trata de una cuestión procesal, aunque relevante.

En las ejecuciones hipotecarias en curso antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se concedía el plazo de un mes para poder alegar abusividad de las cláusulas.

Eso siempre que no se hubiera perdido la vivienda.

El Tribunal Europeo considera que es una disposición contraria a la Directiva 93/13/CEE, ya que un mes es insuficiente y ofrece poca seguridad al consumidor.

Por tanto, deberá  producirse un cambio normativo a nivel estatal que garantice mayor protección al consumidor. Estamos a la espera.

Cálculo de intereses ordinarios

La sentencia también abre la puerta a que  se realice un análisis del tipo de interés ordinario del préstamo, comparando contra los tipos habituales e incluso el tipo de interés legal.

Es decir, que habilita a los jueces a comparar un préstamo con otros equivalentes en el mercado para determinar si los tipos de interés aplicados suponen un desequilibrio para el consumidor.

Además entra en la valoración particular del método de calculo de intereses basado en el «año comercial»  o de 360 días.

Con este mecanismo los intereses ordinarios se calculan dividiendo por 360 días en lugar de 365 (o 366 días en año bisiesto).

De este modo el banco redondeaba en su beneficio 5 o 6 días, que a lo largo de la vida del préstamo es un pico importante a su favor.

Con todo ello, se abre la posibilidad de declarar nulas cláusulas de intereses ordinarios cuyo cálculo se base en tipos de referencia no habituales, como por ejemplo el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), MIBOR, LIBOR, NIBOR, etc.

Bajo esta nueva interpretación, tendremos que cambiar el parecer de nuestros juzgados y audiencias de no poder entrar a juzgar estos intereses ordinarios al ser parte del pago del préstamo en global.


«Las palabras que no van seguidas de hechos no valen nada»

Esopo

Sin duda a juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo el consumidor se merece mas protección que la otorgada por nuestra normativa nacional.

Entendemos que esta sentencia es el principio del  necesario cambio normativo español por un lado, y por otro, de la exigida  renovación interpretativa de nuestros tribunales en pro del consumidor.

Os dejamos con la evidencia tangible que se puede conseguir.

El reciente Auto del 15 de diciembre de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell, por el que una familia consigue el archivo de su ejecución hipotecaria por nulidad del vencimiento anticipado.

 

El banco ya no podrá echarte de casa por impago de la hipoteca
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4 Comentarios

  1. Antonio Marquez Segura

    Buenas tardes,llevo algo mas de un año sin pagar los 450 euros de mi hipoteca ,que asciende a 80.000 euros ,en su dia mande la pertinente documentacion que mi banco me proporciono ,y desde entonces no he recibido comunicacion alguna sobre el tema que nos ocupa,espero con temor que algundia me llegue demanda judicial y empiece la deblaque para mi familia y para mi,actualmente mi salario es de 990 euros que trabajando como un esclavo asciende a una medio de 1400,pero claro si no hay trabajo extra se quedaria en los 900,me pregunta si solo se contempla el salario base o se cuentan tambien las horas extras en un hipotetico juicio,por impago,en el contrato de la hipoteca tambien se contempla la famosa clausula abusiva que habla de pagar toda la cuantia inicial ,quiero decir los 80.000 eu.

    • mm

      Hola, Antonio,

      Gracias por tu comentario.

      Desconozco los papeles que entregaste al banco y los motivos que te llevaron a hacerlo, pero creo que deberías reconducir la situación.

      A corto o medio plazo este impago es muy perjudicial para ti, porque puedes llegar a perder la vivienda conservando parte de tu deuda inicial o cancelándola por completo si la entidad aceptase una dación en pago.

      Pero en el mejor de los casos, aunque permanecieras en la vivienda, a tu deuda impagada deberías añadir los intereses de demora por tu retraso.

      Te aconsejo que te informes si en el colegio de abogados de tu zona tienen un servicio de asesoría y ayuda de negociacion con tu banco.

      Por ejemplo en Asturias disponemos de este servicio y es gratuito. Me consta que otros colegios tambien lo han creado en colaboración con los ayuntamientos.

      Allí te aconsejarán sobre tus opciones. En tu caso lo más recomendable es negociar con la entidad algún tipo de período de carencia, pero siempre que manifiestes voluntad de pago.

      Con respecto a tus preguntas sobre el salario:

      • En una ejecucion hipotecaria poco importa lo que cobras (si es salario base o con horas extras). Hay unos motivos de oposición tasados en la Ley, y el origen del salario no es uno de ellos. Así que no te afecta para nada
      • Si te refieres a que te embarguen la nomina para el pago, siempre se atiende al salario neto (es decir, lo que percibes mensualmente en nómina)
      • Sobre ese salario se aplica el art. 607 LEC:
        • El salario mínimo es inembargable
        • Sobre lo que supere se irán aplicando porcentajes (hasta el doble el 30%, el 50%, etc.)
      • El salario es importante en caso de desahucio, ya que se tiene en cuenta para paralizarlo cuando se trata de colectivos de exclusión que hay que proteger (Ley 1/2013, RD-Ley 1/2015, RD6/2012, RD5/2017, RD-Ley 27/2012 entre las mas destacadas)

      Y finalmente con respecto a la cláusula del vencimiento anticipado, debes buscarla en tu escritura de préstamo hipotecario. La tienes casi seguro.

      Lo importante para poder oponerla es la forma en la que viene redactada. Si es como indico en el artículo, tienes mucho ganado.

      Entiendo tu malestar, y espero haberte ayudado.

      Pero me tomo la libertad de insistir que tu postura no es recomendable para ti. Hay muchas otras opciones que deberías barajar.

      Suerte, un saludo.

      María

  2. Alfonso

    Hola María, en nuestro caso dejamos de pagar nuestra vivienda en enero del 2014, alertamos de nuestra situación al banco (liberbank) unos 6 meses antes, solicitando la nulidad de la clausula suelo, dación en pago….sin solución alguna. Mi mujer y yo nos quedamos en paro sin poder hacer frente a los 600 € de hipoteca, una vez efectuados los impagos empezaron a ponerse en contacto con nosotros, ofreciéndonos soluciones que pasaban por endeudarnos más aún, si cabe. El problema mayor reside en que un negocio familiar me quedó un embargo de hacienda sobre la casa y no podíamos tocar la escritura, según ellos por este motivo. Han pasado los años y sin noticia alguna por parte de la entidad bancaria hasta hace unos dias, donde recibimos una notificación del juzgado en la cual nos informaban de la suplica, por parte de liberbank al tribunal superior de justicia europeo, de que no se suspenda el procedimiento. La verdad, no se que hacer, es algo que no deja de quitarme el sueño, mi familia y yo hemos rehecho nuestra vida en otro lugar, gano lo suficiente para mantener a mi mujer y mis dos hijos ofreciéndoles una vida digna, pero ya está, no dejo de pensar si habría alguna solución para todo esto.
    Gracias de antemano María.

    • mm

      Hola, Alfonso,

      Son muchas las consultas que recibo a título particular, cuando este blog sólo pretendía ser una fuente didáctica de consulta para temas legales de uso cotidiano.

      No obstante si quiero indicarte algunas pautas que considero relevantes.

      Hablas de suspensión del Tribunal Europeo y es importante que sepas en que momento del procedimiento ejecutivo estás, porque es crucial.

      Tal vez estés a tiempo de oponerte (aunque tengo mis dudas por los plazos que indicas) o, en su caso, presentar alguna alegación nueva en base a la reciente jurisprudencia.

      Infórmate en el juzgado. Tal vez aún no sea tarde para que un abogado del turno de oficio te ayude en tu asunto.

      Y si tienes suelo en tu hipoteca, reclama con el Real Decreto 1/2017, de 20 de enero, porque puedes reducir/compensar deuda con el banco, algo que te favorece mucho.

      Eso sí, debes hacerlo formalmente y, sobre todo, bien asesorado.

      Mucha suerte y ánimo.

      Un saludo.

      Maria

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