No será tan fácil recuperar el dinero que el banco ha cobrado de más en tu hipoteca. Aquí tienes cinco consejos importantes para conseguir que devuelvan todo lo que te corresponde.

Somos conscientes de la enorme repercusión mediática que la devolución de cláusulas suelo y de gastos están teniendo. Sobre todo por la implicación que tiene para nuestros bolsillos.

Por esa razón queremos recordarte cual es tu objetivo: recuperar el máximo posible.

Aquí tienes cinco consejos que debes tener muy presentes para conseguir tu propósito.

Actualización 21/01/2017: Hemos introducido la mención al nuevo Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Puedes consultar nuestro análisis del RDLey en este artículo.

1. Analiza a fondo las cláusulas de tu hipoteca. Todas.

Este debe ser tu punto de partida.

Seguro que tienes claras algunas cláusulas porque son las más sonadas: las  «cláusulas suelo» y las de «gastos de formalización».

Pero estas cláusulas no son las únicas susceptibles de ser declaradas nulas por abusivas. Y tu hipoteca puede contener alguna.

Algunos ejemplos muy comunes con los que nos encontramos son:

  1. Cláusula de vencimiento anticipado: Es crucial su análisis en aquellos casos en los que, por la razón que sea, el consumidor ha dejado de pagar su hipoteca y el banco se encuentra ejecutando la deuda. Quizá sea la vía para no perder tu casa tan rápidamente como pretende el banco.
  2. La cláusula de redondeo de intereses al alza: Su nulidad también afectará favorablemente a tu economía.
  3. Cláusula de intereses de demora excesivos: En este caso declararla nula te ahorrará dinero

En nuestra entrada de ejemplos de cláusulas suelo te dábamos algunas muestras de este tipo de condicionado.

Pero nuestra sugerencia es que revises uno por uno cada apartado de tu hipoteca y lo contrastes contra el listado de cláusulas de hipoteca enjuiciadas de la web Notarios y Registradores. Sin lugar a dudas es el sitio donde buscar.

Es un ejercicio que puedes hacer en tu casa y que, como poco, te ayudará a entender lo que en su día firmaste.

No queremos mentirte: no todas las cláusulas van a ser declaradas nulas, así que huye de aquella propaganda que te lo asegure.

La declaración de nulidad es una cuestión que depende de varios criterios:

  • El incumplimiento de la transparencia formal, es decir, que venga redactada de forma confusa, oscura, sin estar debidamente remarcada, con generalidad, etc.
  • La falta de transparencia material, o dicho de otra forma, la información que el banco debió facilitar antes de asumir las condiciones del préstamo. De ahí surge un tema relevante como es la existencia o no de oferta vinculante;
  • Que las cláusulas no hubieran sido negociados individualmente,
  • Que causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de la partes, es decir, que benefician claramente al banco

Y cuidado, porque incluso cumpliendo todo lo anterior para ser declarada nula, puede ocurrir que haya pasado el plazo para poder ejercitarla.

Finalmente, el último que decide si una cláusula es nula o no es el Juez. De ahí que haya sentencias en un sentido y en el otro (por las interpretaciones que cada juzgado hará en cada caso).

En resumen, habrá cláusulas que son nulas sin llamar la atención y otras que no serán lo que parecen.

Las habrá más claras y menos claras. No todas son abusivas ni serán declaradas como tales.

Así que no dejes que te vendan cuentos chinos y te hagan creer que todo es reclamable.

2. Calcula cuanto puedes recuperar

Si tras hacer tus propias comprobaciones has visto que tu cláusula es igual que alguna de las recogidas en el listado, habrás dado un paso importante: es un argumento más para la viabilidad de recuperar tu dinero.

Si no la has encontrado no te desesperes, porque no están todas las cláusulas que pueden ser abusivas.

Por ejemplo, aunque la redacción de una cláusula sea distinta, su sentido puede ser el mismo que alguna de las que ya han sido declaradas nulas.

Ahora bien, debes tener muy claro cuánto vas a recuperar y cuanto vas a invertir en ello.

Para ello el primer paso es que hagas el cálculo de lo que puedes reclamar.

Cálculo de gastos de hipoteca

Debes hacerte con todas las facturas relativas al préstamo hipotecario que suscribiste con la entidad (factura de notario, registro de propiedad, gestoría, tasación, etc.) y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Ahora bien, el cálculo no consiste en sumar todos esos importes. Hay matices que debes tener en cuenta.

Sólo puedes reclamar las que tengan que ver con el préstamo de garantía hipotecaria.

Las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad no suelen plantear problemas porque lo normal es tener dos facturas claramente diferenciadas: Una hará alusión al préstamo hipotecario y otra a la compraventa.

No suele ocurrir lo mismo con la factura de la gestoría. El mejor escenario será que los conceptos aparezcan diferenciados en la factura (honorarios de la compraventa y de la hipoteca por separado), pero no suele ser lo habitual.

Lo más común es que la factura de la gestoría haya sido emitida por un total de servicios, lo que es otro escollo a salvar en un juzgado.

Hipotecas: Ejemplo de factura de gestoría

Ejemplo de una factura de gestoría con los gastos desglosados

Cálculo de cláusulas suelo

Para saber cuanto importe puedes recuperar tendrás que disponer de los recibos de las cuotas hipotecarias abonadas hasta la fecha.

Si eres de los que tiran las cartas de los bancos al cubo azul, podrás hacerte con ellos desde la banca electrónica.

No te preocupes si tampoco es posible recuperar todos los recibos a través de Internet. Acude a tu entidad y solicita el cuadro de amortización de tu hipoteca.

Con ello sabrás cuando empezó a operar tu cláusula suelo y podrás hacer una resta sencilla entre lo que pagaste y lo que deberías haber pagado sin ese suelo.

El resultado es lo te correspondería recuperar, en su caso,  incrementado con intereses.

Mientras haces el cálculo al céntimo, te adjuntamos un calculador de tipos suelo  para hagas una estimación.

3. No negocies nada sin asesorarte

Algo tan obvio es menos habitual de lo que crees.

Hemos visto distintos casos en el despacho donde los clientes han firmado un acuerdo con el banco, dejándose llevar por la familiaridad confianza que tenían en el trabajador de la «oficina de toda la vida».

Lamentablemente hemos tenido que decirles que no había nada que hacer.

Premisa básica:  el Banco es una empresa y todo lo que hace es para obtener su propio beneficio, no el tuyo.

El banco es tu parte contraria, y quienes trabajan en la sucursal dependen de él. No olvides que  deben seguir sus órdenes.

Buen ejemplo de ello son las ofertas que ya están haciendo a sus clientes afectados.

Con esto no queremos que desconfíes. Te estamos aconsejando para que te informes bien antes de asumir nada.

Por esa razón nuestra recomendación es que pidas siempre que la propuesta se haga por escrito para que puedas valorarla tranquilamente.

Además dispondrás de una prueba documental que puede ser valiosa en el futuro.

4. Conoce los pasos. Y los trámites

«Mayorías y minorías no pueden legítimamente ser tomadas en absoluto en cuenta para decidir cuestiones de justicia»

Lysander Spooner

Sólo hay dos etapas en este camino: plantear la reclamación a la entidad y la vía judicial.

No hay pasos adicionales, mecanismos especiales ni «conejos en la chistera» de ningún mago.

Reclamar a la entidad

Esta es la vía extrajudicial. Necesaria y recomendable al 100%.

Es muy importante hacerlo. Pero todavía es más importante hacerlo bien.

El escrito de reclamación debe ser formal, claro y riguroso, ya que si el banco no te hace caso, su contenido puede convertirse en un obstáculo en la vía judicial.

Te recomendamos que siempre (y reiteramos en mayúsculas) SIEMPRE reclames a la entidad, incluso en aquellos casos que no estén tan claros.

No tienes obligación de acudir después a los juzgados.

Te adelantamos que varias entidades de crédito con las que hemos contactado tienen las reclamaciones paradas a la espera de que el Gobierno decida que medidas tomar.

Muchas entidades están pendientes de fijar internamente su proceso de revisión de reclamaciones y los criterios de devolución de los importes.

Así que te animamos firmemente a que lleves a cabo este primer paso extrajudicial, sobre todo en la reclamación de los gastos.

Dejamos al margen las cláusulas suelo, ya que el Gobierno ha establecido un procedimiento especial de reclamación extrajudicial.

Te adelantamos que el objetivo de la norma es evitar que la banca tenga que pagar costas judiciales e intereses.

Por eso nuestra opinión es que esta vía habilita a las entidades a negociar contigo a la baja. De nuevo te aconsejamos un buen asesoramiento.

Acudir a la vía judicial

Este trámite es opcional.

Si con la reclamación anterior planteada el banco no te da respuesta, la respuesta es negativa o no te satisface su propuesta, sólo te queda acudir a los juzgados.

Insistimos que por presentar la reclamación al banco no asumes en ningún caso el compromiso de tener que ir al juzgado a reclamar.

Y este ultimo trámite abre paso a nuestro último consejo: la pregunta del millón.

5. Valora si realmente te compensa la vía judicial

Te hemos insistido hasta el aburrimiento que explores la vía extrajudicial sin lugar a dudas, matizando que debes hacerlo correctamente.

Respecto a la vía judicial, respetamos nuestra profesión y por eso queremos ser honestas.

Nuestra modesta opinión (y el criterio que seguimos en nuestros despachos) es la de recomendar la vía judicial sólo cuando existe una alta probabilidad de éxito.

Desgraciadamente no siempre será así. Recuerda que también están en juego las costas del proceso.

La viabilidad dependerá de muchos factores. En este ámbito, por ejemplo:

  • Que lo que se pida en la demanda tiene sustento legal y fáctico
  • Que no haya grandes escollos o se pueden salvar jurídicamente
  • Que el criterio de los tribunales sea favorable al cliente

Por esa razón es importante un análisis del caso concreto que nos permita informar a cada cliente de los pros y contras en sede judicial.

En cualquier caso, no olvides que la última palabra la tienes tú.


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Hipotecas: 5 claves para que el banco te devuelva el máximo de tu dinero
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