Con todo el Derecho https://contodoelderecho.com Conoce las normas. Defiéndete de las injusticias. Te explicamos todo sobre la Ley de la forma más sencilla para que puedas aplicarlo en tu día a día. Wed, 23 May 2018 21:27:15 +0000 es-ES hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.8 https://contodoelderecho.com/wp-content/uploads/2016/12/cropped-logo-32x32.png Con todo el Derecho https://contodoelderecho.com 32 32 Vivienda: Todo sobre el alquiler con opción de compra https://contodoelderecho.com/alquileres/contrato-alquiler-opcion-compra https://contodoelderecho.com/alquileres/contrato-alquiler-opcion-compra#comments Thu, 15 Jun 2017 22:31:23 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=729 El alquiler con opción de compra es una alternativa cada vez más interesante. En este artículo te explicamos sus características y te contamos los detalles que no debes dejar escapar cuando formalices el contrato. Alquilar una vivienda es algo más que la firma de un documento, el pago de una renta y la entrega de […]

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El alquiler con opción de compra es una alternativa cada vez más interesante. En este artículo te explicamos sus características y te contamos los detalles que no debes dejar escapar cuando formalices el contrato.

Alquilar una vivienda es algo más que la firma de un documento, el pago de una renta y la entrega de unas llaves.

Para el inquilino a veces supone el primer paso antes de convertir cuatro paredes en un lugar llamado hogar.

Por esa razón, cada vez son más frecuentes las ofertas de alquiler en las que, llegado el momento, los inquilinos tienen la oportunidad de convertirse en propietarios de la vivienda.

En este artículo te hablaré de esos contratos de alquiler de vivienda con opción de compra, explicándote algunos detalles que considero relevantes respecto al alquiler tradicional.

Sobre todo es muy importante que tengas claros los derechos que tienes en cada tipo de contrato. Para eso estoy yo aquí. 🙂

Pero antes comencemos por algo muy básico: la diferencia entre un contrato de alquiler tradicional y un contrato de alquiler con opción de compra.

Alquiler con opción de compra vs. Alquiler tradicional

A primera vista el planteamiento parece obvio:

  • Ambos contratos sirven para establecer los términos del alquiler de una vivienda
  • En uno de los contratos específicamente se habla de las condiciones de compra del inmueble

Si te pregunto donde está la diferencia, pensarás que te estoy gastando una broma, ¿verdad?

Pues no tanto:

  • Aunque no lo sepas, en cualquier contrato de alquiler de vivienda la compra es un derecho del inquilino
  • Por el contrario, en un contrato de alquiler con opción de compra ese derecho se ha materializado

De ello te hablaré más adelante, pero me parece necesario que te quedes con esa idea.

La segunda diferencia radica en que no hay regulación específica para los contratos de alquiler con opción de compra.

Tenemos una normativa muy consolidada en materia de alquiler de vivienda, como es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Sin embargo no hay prácticamente nada respecto a la opción de compra en el alquiler:

Esta situación, en la práctica, significa que tu contrato de alquiler con opción de compra tendrá dos partes bien definidas:

  • Una parte relativa al alquiler, muy acotada por su propia Ley
  • Una parte relativa a la compraventa, al libre albedrío de las partes

Por esa razón en otra sección del artículo te explicaré los detalles que debes tener presentes para que no se escape nada de la compraventa.

Comencemos.

Derechos del inquilino:  Adquisición preferente en los contratos de alquiler de vivienda

En un contrato de alquiler redactado adecuadamente, lo habitual será encontrar alguna referencia al derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada.

¿Y eso qué significa?

El derecho de adquisición preferente está regulado en el art. 25 LAU, y viene a decir lo siguiente:

Si la vivienda se pone en venta, como inquilino tienes derecho a ser el primero en negociar la transacción.

En la práctica se traduce en dos derechos para el inquilino:

  • El derecho de tanteo
  • El derecho de retracto

Te hablo de ellos a continuación.

Es importante que tengas claro que la adquisición preferente sólo tiene sentido si el propietario decide vender la vivienda.

En caso de que el propietario no venda el inmueble durante el alquiler, el derecho de adquisición preferente es totalmente inútil.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo permite al inquilino comprar la vivienda en el caso de que el propietario decida venderla.

Y hacerlo antes que nadie.

Como puedes imaginar, para eso es necesario que el propietario comunique al la existencia de esta posibilidad.

El propietario debe informar al arrendatario de que tiene intención de vender el inmueble, y comunicar las condiciones de la venta:

  • Precio de venta del inmueble
  • Plazos para la formalización, entrega y pagos
  • Etc.

Como casi todo derecho, tiene un plazo para ejercerlo.

La Ley concede 30 días naturales para que el arrendatario valore la compra de la vivienda y se lo comunique debidamente al vendedor/propietario.

Derecho de retracto

Supongamos que tienes interés en comprar la vivienda, pero el propietario no te comunica su intención de venderla.

En su lugar, decide realizar la operación con otro comprador sin tu conocimiento, y formalizan la compraventa.

El vendedor tenía la obligación de habértelo comunicado y no lo ha hecho.

O peor aún, el vendedor te lo ha comunicado, pero ha puesto un precio elevado que te has negado a pagar.

Después de eso ha vendido la vivienda a otra persona por menos valor del que te comunicó.

En ambos casos ya será demasiado tarde, porque la venta está hecha.

¿Seguro que es demasiado tarde? No exactamente.

Como inquilino tienes derecho a sustituir al comprador original de la operación, obligándose el vendedor a mantener y respetar todas las condiciones que hubiera pactado inicialmente con él.

Y todas las condiciones significa todas las condiciones.

Algo desgraciadamente habitual es formalizar una escritura pública de compraventa por debajo del precio real de la transacción.

Mediante el ejercicio de tu derecho de retracto podrías comprar la vivienda por el precio de la escritura.

Si la cantidad escriturada es menor que lo pagado realmente por el comprador, ambos (vendedor y comprador) tienen un problema, y tú has hecho una operación redonda.

Renuncia al derecho de adquisición preferente

Como te he comentado previamente, el derecho del inquilino a la adquisición preferente está reconocido en la LAU, incluso aunque el contrato no lo mencione.

Como los contratos los suelen redactar los propietarios, es frecuente encontrar la renuncia a ese derecho entre las condiciones del alquiler.

Por esa razón debes prestar atención a este tipo de cláusulas que limitan tus derechos.

Ten presente esta máxima:

En la negociación del alquiler a veces es mejor que el contrato no diga nada a que diga algo que te perjudique.

Como mínimo no deberías aceptar condiciones como esta sin antes haber negociado una contrapartida.

Contrato de alquiler con opción de compra

Ahora que ya conoces tus derechos básicos como parte arrendataria, entremos en materia.

El contrato de arrendamiento con opción de compra es un caso particular de los contratos de alquiler.

Por un lado te encontrarás con los términos y condiciones propios de un arrendamiento de vivienda.

Pero, como su nombre indica, el contrato de alquiler con opción de compra va más allá, porque establece expresamente las condiciones de compra del inmueble.

Elementos que deben constar en un contrato de alquiler con opción de compra

Recuerda que sobre el alquiler tengo publicado un conjunto de artículos que pueden servirte de guía. Aquí tienes el primero de la serie.

Con estos consejos no tendrás miedo de ejercer tu opción de compra sobre la vivienda

Como te comentaba al inicio, y aunque pueda parecer extraño, el contrato de alquiler con opción de compra es un contrato atípico sin regulación específica.

Esto quiere decir que, a falta de normativa, serán válidos los acuerdos entre las partes (art. 1255 CC).

O dicho de otra forma: las condiciones de la compraventa son las que hayáis pactado libremente.

Ahora bien, que tengáis plena autonomía para negociar las condiciones no significa que podáis poner cualquier cosa.

Para formalizar una compraventa, sus elementos esenciales deben estar plenamente definidos en el contrato.

Según el art. 14 del Reglamento Hipotecario serían estos:

  • Identificación del inmueble que se va a comprar y expreso acuerdo entre las partes
  • Plazo para ejercitar la compra y modo de hacerlo
  • Precio de compra

Si el contrato se eleva a escritura pública cumpliendo esos requisitos formales, la opción de compra podría inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Concreción del inmueble.

Aunque parezca algo obvio, en el contrato deberá figurar el inmueble objeto de la transacción.

Lo habitual es utilizar una descripción similar a la que consta en las escrituras de compraventa:

[…] urbana, sita en la localidad de …, calle …, número …, piso …., escalera …, puerta …, de … metros cuadrados.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de …, Tomo …, Folio …, […]

No te diré que cuanta más descripción mejor, pero sí que el inmueble debe quedar claramente identificado.

Por eso asegúrate de que consten tanto la referencia catastral como los detalles de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Precio de la compra

Para que el contrato sea válido debe establecerse un precio final de compra.

Debéis acordar si todo o parte del importe de la renta se descontará del precio final.

Aquí es donde radica otra de las diferencias con la adquisición preferente, cuyos abonos de renta no se descuentan del precio final.

En muchos casos, y dado que el inquilino tiene la opción de compra, pero no la obligación, se suelen incluir cláusulas económicas que aporten algún tipo de garantía para el vendedor:

  • Ejercicio de la opción de compra mediante el pago de una prima
  • Penalización en caso de que el comprador desista de la compra

Una forma de penalización es la pérdida de los importes de la renta si el inquilino renuncia a la compra.

En ese caso, todo lo pagado se asume como parte de la renta.

En este sentido, el Tribunal Supremo viene a decir que mientras no haya compra, hay alquiler:

«[…] Hasta que se ejercita la opción de compra el contrato se desenvuelve como si de un arrendamiento de cosa se tratase; el ejercicio de la acción resolutoria por el arrendador propietario no le impide exigir el pago de las rentas devengadas hasta ese momento por el uso del bien; […]
 STS 8121/2007 [ECLI: ES:TS:2007:8121]

Forma de ejercitar la opción de compra

El inquilino tiene la opción de comprar el inmueble, pero no lo obligación.

Con esta premisa, bastaría que el arrendatario manifieste su voluntad de ejercitar la opción.

Si el contrato no dice nada sobre cómo hacerlo, te recomiendo que la comunicación se haga por escrito, y por algún medio que deje constancia (burofax, acuse de recibo, acta notarial, etc.)

Si además se ha pactado el pago de una prima, deberá establecerse como realizarlo.

En este caso, con el ejercicio de la opción de compra también deberás justificar el pago de dicha prima.

Plazo para ejercitar la opción de compra

Lo razonable es que sea el mismo que la duración del contrato de alquiler.

A pesar de ello, no es infrecuente que esté limitado a un período más corto (p.ej. durante los primeros o últimos años del alquiler).

Por último, ya sabes que me gusta ser conservadora con los plazos. Me evita sustos innecesarios.

Si nos basamos en el el art. 14 RH, ten presente que la opción de compra irá ligada al contrato de arrendamiento, pero no a las prórrogas.

Esto en la práctica significa lo siguiente:

Ejemplo

Imagina que tu contrato de alquiler dice que tiene una duración de tres años, aunque podrá prorrogarse indefinidamente por períodos anuales.

Tienes sólo tres años para ejercitar la opción de compra sobre la vivienda.


Conclusión

Es indudable que el contrato de alquiler con opción de compra tiene muchas ventajas con respecto a un contrato de alquiler tradicional:

  • Para el propietario supone una rentabilidad adicional por el alquiler y un ahorro de costes al venderlo directamente sin necesidad de una agencia inmobiliaria
  • La ventaja para el inquilino es un riesgo casi nulo: puedes tener tu propia vivienda sin asumir más compromisos que el pago de una renta, y si te gusta y cumple tus expectativas, adquirirla al precio pactado.

A pesar de ello, todo dependerá de los acuerdos y de la capacidad negociadora de las partes.

Ese es el motivo por el que he considerado necesario explicarte los elementos fundamentales que debes tener en cuenta para hacer la mejor compra de tu vida.

O al menos para que compres con todas las garantías.

Si tienes alguna duda o consulta, puedes dejar un comentario o ponerte en contacto conmigo a través de los diferentes canales.

Gracias por leernos.

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Plusvalía Municipal: La realidad sobre la sentencia del Tribunal Constitucional https://contodoelderecho.com/impuestos/plusvalia-municipal-realidad-sentencia-constitucional https://contodoelderecho.com/impuestos/plusvalia-municipal-realidad-sentencia-constitucional#respond Thu, 01 Jun 2017 22:04:56 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=690 A pesar de lo que te hayan contado los medios, la plusvalía municipal no desaparece. ¿Realmente sabes cómo te afecta la sentencia del Tribunal Constitucional en el pago y reclamación del impuesto? Seguro que las últimas semanas has leído en las noticias que el Tribunal Constitucional ha emitido una sentencia sobre la plusvalía municipal. En muchas ocasiones […]

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A pesar de lo que te hayan contado los medios, la plusvalía municipal no desaparece. ¿Realmente sabes cómo te afecta la sentencia del Tribunal Constitucional en el pago y reclamación del impuesto?

Seguro que las últimas semanas has leído en las noticias que el Tribunal Constitucional ha emitido una sentencia sobre la plusvalía municipal.

En muchas ocasiones lo que se dice en los medios de comunicación no se ajusta demasiado a la realidad. Supongo que será por las prisas de la noticia.

Después de haber leído la sentencia y analizado sus consecuencias (lo que lleva su tiempo si quieres ser rigurosa), es el momento de arrojar algo de luz sobre la plusvalía, la sentencia del TC y sus consecuencias.

Con esta entrada quiero despejar la confusión que se ha podido generar, y que tengas claro cual es el impacto y el alcance de esta sentencia.

Aunque no sea tu caso, te recomiendo que hagas una lectura porque, tarde o temprano, este impuesto  acaba apareciendo en tu vida.

¿Qué es la Plusvalía Municipal?

Llamamos plusvalía municipal lo que formalmente se denomina «Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana».

Como su nombre indica, grava el aumento de valor de las propiedad inmobiliarias urbanas, y está regulado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LHL).

Dado que este incremento se produce en el tiempo, el impuesto se calcula a partir de la diferencia de valor entre dos momentos concretos:

  • Desde el momento en que se adquiere
  • Hasta la fecha en que se transmite

Es decir, que cada vez que se transmita un inmueble, deberá liquidarse este impuesto, tributando por la ganancia que se haya producido hasta ese momento.

La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los inmuebles en el tiempo

Un esquema de cómo funciona la plusvalía municipal

La transmisión puede ser por diferentes motivos:

  • Por un fallecimiento (transmisión «mortis causa»). En este artículo también te hablo de la plusvalía en ese caso
  • A través de compraventa o donación (transmisión «inter vivos»)

Así que no pienses que deberás pagar este impuesto sólo cuando vayas a vender tu piso. Hay más situaciones en las que debe pagarse plusvalía.

La responsabilidad del pago del impuesto (sujeto pasivo) dependerá de la operación:

  • Si se trata de una donación, deberá hacerse cargo quien la recibe (donatario)
  • Por el contrario, en una compraventa deberá pagar el impuesto la parte vendedora
  • En caso de fallecimiento el pago de la plusvalía municipal corresponde a los herederos

Plusvalía municipal cuando se produce una transmisión con pérdidas

Desgraciadamente, en los últimos años han sido frecuentes las transacciones de viviendas donde los propietarios han perdido dinero.

Ya sea por necesidades económicas o porque el precio de los pisos ha bajado, el hecho es que la transmisión se ha realizado por menos valor que la adquisición.

Eso no ha sido obstáculo para que los ayuntamientos hayan cobrado el impuesto de plusvalía, a pesar de que no hubiera incremento de valor.

Se da la paradoja de que esa es la razón de ser del propio impuesto: el incremento de valor de los terrenos.

Los casos más sangrantes han sido aquellos en los que, a pesar de entregar el inmueble como pago de una deuda hipotecaria («dación en pago»), los deudores han tenido que hacer frente a la pesada carga que supone la plusvalía municipal.

¿Por qué pagar plusvalía municipal si el inmueble vale menos?

Te preguntarás donde está el truco.

Realmente no hay trampa. Hay una normativa incompleta.

A la hora de liquidar el impuesto, los ayuntamientos no tienen en cuenta el valor real de la transmisión.

En su lugar utilizan el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.

La plusvalía municipal tiene en cuenta el incremento del valor del suelo

Explicación de por qué pagas una plusvalía a pesar de que tu piso haya bajado de precio

Para saber cual es ese valor, sólo necesitas tener a mano un recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

En este ejemplo de recibo puedes ver el valor de suelo que se utiliza para el cálculo de la plusvalía municipal

En este ejemplo de recibo de IBI puedes ver el valor de suelo que se utiliza para el cálculo de la plusvalía municipal

En la práctica, para un ayuntamiento los inmuebles siempre aumentan su valor.

La razón es sencilla: son los propios ayuntamientos quienes establecen los valores de suelo, les asignan subidas y aplican revalorizaciones teóricas.

Esto hace que el sistema de liquidación de la plusvalía municipal sea totalmente ajeno a la realidad económica.

O dicho de otra manera: que les importa un rábano si compraste un piso a un precio elevado y ahora lo vendes por un precio irrisorio.

A sus efectos ha existido un incremento (al menos teórico) y por lo tanto tendrás que pasar por caja.

La Sentencia del Tribunal Constitucional sobre la Plusvalía Municipal

El Tribunal Constitucional ha emitido una sentencia de calado, tanto por el alcance de la misma como por el fondo del asunto.

Así que vayamos por partes.

La sentencia afecta a la plusvalía en todos los ayuntamientos a nivel nacional

Lo primero y más importante es que esta Sentencia afecta a Ley Reguladora de las Haciendas Locales, (Real Decreto legislativo 2/2004 de 5 de marzo).

Esta norma se aplica en todos los ayuntamientos a nivel nacional.

Hasta la fecha había otros pronunciamientos del TC, pero sólo se referían a normativa específica de territorios forales.

Con esta nueva sentencia, la plusvalía municipal recaudada por cualquier ayuntamiento es susceptible de ser revisada.

Debe existir un aumento de valor en el terreno (capacidad económica)

Para ponerte un poco en situación, debes saber que la Constitución Española dice lo siguiente respecto a los impuestos:

«Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.»

art. 31.1 CE

Es el denominado principio de capacidad económica que, como puedes ver, viene a decir que cada uno de nosotros contribuye al fisco según su riqueza.

Basándose en ese artículo, el Tribunal Constitucional reitera lo mismo que en sentencias previas sobre la forma en que calcula la plusvalía municipal.

Reproduzco un extracto de una sentencia citada donde el argumento es demoledor:

«[…] lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado art. 31.1 CE […]»

En conclusión: la norma que regula la plusvalía municipal (LHL) tiene preceptos inconstitucionales.

Efectos prácticos de la Sentencia

Con este nuevo pronunciamiento no estarás obligado al pago de la plusvalía municipal si no se ha producido un aumento de valor entre la adquisición y la transmisión.

Obviamente, también significa que no existe obligación del pago del impuesto en caso de disminución de valor con pérdidas para el transmisor.

La Sentencia NO declara la Plusvalía Municipal inconstitucional

Esto es importante, porque quizás es el principal motivo de confusión sobre este asunto.

El TC no ha dicho que la plusvalía municipal sea inconstitucional.

La sentencia dice que, al considerar sólo los incrementos de valor en el cálculo de la plusvalía (y no las disminuciones), se está vulnerando el principio de capacidad económica.

Siendo rigurosa,  el TC entiende que solamente para los casos donde no ha existido incrementos de valor en los inmuebles, los preceptos de los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la Ley de Haciendas Locales son inconstitucionales.

Por esa razón debe modificarse la redacción de la Ley de Haciendas Locales para que tenga encaje en la Constitución.

Si alguien te dice lo contrario, o no está lo suficientemente informado o directamente te está engañando.

Así que, como siempre te aconsejamos, no te fíes de esos anuncios o noticias donde todo es de colores y te prometen recuperar todo lo que has pagado con una espada flamígera a lomos de un caballo blanco.

Escenarios Posibles de Pago de la Plusvalía Municipal tras la Sentencia del TC

Tus opciones pasan por tres escenarios diferentes:

  1. Que hayas transmitido un inmueble por importe superior al valor de adquisición
  2. Por el contrario, que el inmueble se haya vendido o transmitido por importe inferior al que lo adquiriste o recibiste
  3. El último escenario posible es que no hayas ganado ni perdido con las operaciones

Plusvalía en caso de ganancia en la  transmisión

En este caso has sido tú quien ha determinado el valor del inmueble, fijándole un precio superior con respecto al inicial de adquisición.

Con ello directamente has asumido y reconocido voluntariamente su aumento de valor.

En este caso los efectos de la sentencia no te afectan en absoluto, ya que estás dentro de la premisa del impuesto y tendrás que abonarlo en la cuantía resultante.

Plusvalía en caso de pérdida en la transmisión

Te encuentras en esta situación si has vendido o transmitido el inmueble por importe inferior al que lo adquiriste o recibiste.

Este es el gran cambio, ya que con las acreditaciones oportunas podrás eximirte del pago del impuesto.

Plusvalía sin ganancia o pérdida

Aunque no es habitual, puede ocurrir que en tu caso la adquisición y la transmisión se haya convertido en «lo comido por lo servido».

Ojo con esto: sólo debes tener en cuenta los valores de transmisión y adquisición, excluyendo los impuestos o tasas que hubieras tenido que pagar cada caso.

Al igual que en el escenario anterior podrás reclamar y librarte del pago de la plusvalía.

En caso de que ya lo hayas abonado, también podrás recuperar el pago.

Eso si, siempre que pruebes debidamente que no ha existido un aumento de valor en el inmueble.

A la hora de liquidar una Plusvalía: ¿Impago del Impuesto o Reclamación de lo pagado?

Puede ocurrir que estés en medio de un período de liquidación de una plusvalía, bien sea por herencia o donación, por compraventa o por (esperemos que no) dación en pago.

En este caso te estarás haciendo la siguiente pregunta: ¿dejo de pagar el impuesto o pago ahora y reclamo después?

La sentencia obliga a adaptar la normativa actual al pronunciamiento y prever esta exclusión del impuesto en situaciones «inexpresivas de capacidad económica».

Pero lo cierto es que, hasta que no se produzca el cambio, la Ley de Haciendas Locales (LHL)  sigue vigente en su redacción actual.

Por esa razón mi consejo es que vayas sobre seguro: liquida y abona el impuesto y acto seguido inicia la reclamación.

Soy consciente de que puede no ser la mejor opción en tu situación económica actual, pero con mis clientes prefiero asegurar un resultado.

Hay muchos ayuntamientos que ya están teniendo en cuenta esta sentencia.

Otros, por el contrario, prefieren esperar a que las nomas digan otra cosa.

En esos casos, aunque tengas razón, al impago del impuesto puede que tengas que añadirle sanciones y recargos del propio ayuntamiento.

Cómo reclamar la devolución de la plusvalía municipal cobrada indebidamente

Tanto si decides seguir mi consejo como si has realizado el pago y te encuentras en uno de los supuestos de devolución, deberás seguir estos pasos.

Una vez auto-liquidado el impuesto y pagado, deberás iniciar la vía administrativa extrajudicial de inmediato.

Para ello debes presentar en el Ayuntamiento una rectificación del impuesto, solicitando la devolución del pago por indebido.

No te asustes: es un procedimiento fácil y gratuito.

Recibirás la respuesta de tu ayuntamiento a tu reclamación, donde te indicarán al final los pasos siguientes y recursos que puedes plantear.

En el caso de que la respuesta sea negativa y finalices la vía administrativa, solo queda acudir a la vía judicial.

Antes de iniciar este camino, ya sabes que siempre te aconsejo que te asesores adecuadamente.

Recuerda que hasta que se modifique la normativa, esta sigue siendo aplicable.

A pesar de ello, ya existen sentencias de nuestros Tribunales que acogen el criterio del TC  y resuelven favorablemente sin necesidad de la nueva redacción:

Pruebas, justificantes y documentación necesaria para reclamar la plusvalía

Recuerda: podrás reclamar siempre que no haya ganancia.

En los casos en los que sea posible la reclamación deberás aportar con tu escrito de reclamación:

  • El justificante de auto-liquidación del impuesto y su carta de pago
  • Las pruebas documentales necesarias para acreditar que realmente no existió beneficio en la transmisión

En este último caso deberás demostrar que no hubo aumento de valor en el inmueble.

A modo de ejemplo, pueden servirte documentos como tasaciones oficiales, escrituras notariales o informes periciales del inmueble.

Plazo para reclamar la devolución de la plusvalía

Debes saber que NO todos los pagos del impuesto de plusvalía municipal son reclamables.

Este impuesto esta sujeto a un plazo de prescripción, por lo que solo puedes reclamar si has pagado y auto-liquidado el impuesto dentro de los últimos 4 años.

Si estás dentro de ese plazo, mi consejo es que no pierdas el tiempo y reclames cuanto antes.


Muchos clientes me han consultado creyendo que el impuesto es inconstitucional per se , y por lo tanto nulo e inaplicable.

De nuevo insisto en que esa información NO es cierta.

Ya sabes que mi propósito con este blog es ayudarte a defender tus derechos.

Para ello debes conocerlos previamente, y eso sólo es posible con una información rigurosa.

Para finalizar, si has pagado recientemente una plusvalía municipal comprueba si puedes reclamar la devolución del impuesto.

Como siempre, estoy a tu disposición para resolver cualquier duda.

Puedes dejar un comentario en la entrada, o puedes ponerte en contacto a través de la página de Facebook.

Gracias por leernos.

 

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La guía definitiva de trámites para recibir una Herencia (Parte I) https://contodoelderecho.com/herencias/guia-tramites-para-recibir-una-herencia-parte-i/ https://contodoelderecho.com/herencias/guia-tramites-para-recibir-una-herencia-parte-i/#comments Sat, 20 May 2017 09:03:22 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=648 Los trámites para gestionar una herencia pueden ser complicados sin la información adecuada. En este artículo los conocerás y te ayudaremos a realizarlos. Seguro que ahora que estás leyendo este artículo no es el mejor momento para ti. El fallecimiento de un familiar ha sido reciente en el tiempo, y te surgen un muchas preguntas sobre […]

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Los trámites para gestionar una herencia pueden ser complicados sin la información adecuada. En este artículo los conocerás y te ayudaremos a realizarlos.

Seguro que ahora que estás leyendo este artículo no es el mejor momento para ti.

El fallecimiento de un familiar ha sido reciente en el tiempo, y te surgen un muchas preguntas sobre lo que tienes que hacer.

En mi  artículo sobre herencias intentaba explicarte las razones por las que es recomendable no perder tiempo y cumplir con todas tus obligaciones tras el fallecimiento de un familiar.

Espero haberte convencido de la importancia de ser ágiles en estos trámites hereditarios.

Estos trámites están cargados de burocracia. Y de plazos.

Ármate de paciencia. Con esta nueva serie de artículos te ayudaré en los pasos que tienes que seguir para gestionar la herencia tras un fallecimiento.

Con un poco de orden y criterio ahorrarás tiempo y evitarás viajes innecesarios.

Trámites necesarios para acreditar legitimidad en la Herencia

Para poder reclamar una herencia, lo primero que debes hacer es justificar que tienes algún derecho sobre ella.

Esto sólo es posible después de haber obtenido la siguiente documentación:

  • Certificado de defunción
  • Certificado de últimas voluntades
  • Testamento o Declaración de herederos

Las particularidades y utilidad de cada documento son diferentes, por lo que lo mejor será que las conozcas.

Certificado de defunción

No podrás obtener ninguna herencia de una persona sin acreditar su fallecimiento, así que este es el primer documento que debes conseguir.

Lo más habitual es que alguien se encargue de la gestión del propio fallecimiento, y te facilite gratuitamente varios certificados de defunción.

En esos casos, es frecuente que la aseguradora haga las gestiones si el difunto contaba con un seguro de decesos.

Seguro de decesos

Es un seguro que da cobertura al fallecimiento de una persona.

Las coberturas dependerán la póliza que se tuviera contratada para cubrir, por ejemplo, de los gastos de entierro, funeral, esquelas, ataúd, lápidas, etc.

Si ese no es tu caso tampoco debes preocuparte. Podrás acudir al Registro Civil del lugar de defunción y obtenerlo en el acto.

Eso sí, recuerda que deben haber transcurrido al menos 24 horas desde el fallecimiento.

Solicitar el Certificado de Defunción a través de Internet

También es posible solicitarlo por Internet a través de la Sede electrónica del Ministerio de Justicia.

No te dejes engañar por la búsqueda de Google, ya que el trámite para obtener el certificado de defunción es totalmente gratuito.

Será necesario completar los datos en el formulario de solicitud.

Asegúrate de elegir un Tipo de Certificación Literal (ver imagen) que, como su nombre indica, permite obtener una copia exacta de la transcripción del registro:

Uno de los trámites de una herencia es solicitar el certificado de defunción

Uno de los trámites de una herencia es solicitar el certificado de defunción

Un problema muy común ocurre a la hora de rellenar los Datos registrales del hecho.

Lo habitual será que no sepas el Tomo y el Folio donde está inscrito el fallecimiento.

En ese caso rellena esos dos campos con el valor 00 (doble cero) y podrás continuar la tramitación (imagen):

Cuando realices los trámites de la herencia, ten en cuenta estos trucos para solicitar el certificado de defunción online

Cuando realices los trámites de la herencia, ten en cuenta estos trucos para solicitar el certificado de defunción online

Comprobarás que lo has hecho correctamente cuando recibas un correo electrónico de Justicia confirmando tu petición.

En la respuesta verifica el número de identificación de la solicitud, que te permitirá comprobar el estado de tramitación.

Problemas a la hora de obtener el Certificado de Defunción

Si a través de la página web no aparece el Registro Civil de la localidad donde se produjo la defunción, tus opciones pasan por acudir presencialmente a ventanilla.

Antes de eso, intenta ponerte en contacto telefónico con ese Registro.

Al ser de menor tamaño suelen ser más flexibles en la atención al público, y lo más seguro es que te faciliten otras formas de solicitud (p.ej. vía fax).

En cualquier caso, sea presencial o por Internet, al tratarse de una gestión completamente gratuita te recomendamos que solicites varios certificados de defunción.

No sólo por razones prácticas, sino también para ayudar a tu economía (p.ej. te ahorrarás las copias en los impuestos que lo requieran).

Certificado de últimas voluntades (y certificado de contrato de seguros se cobertura de fallecimiento)

En este bloque te hablaré de dos certificados que, aunque no tienen mucha relación entre sí, por la forma y lugar donde obtenerlos merece la pena tratar a la vez.

El certificado de últimas voluntades permite saber si el difunto dejó testamento.

A su vez, el certificado de contrato de seguros de cobertura de fallecimiento (certificado de seguros de vida, para entendernos), acredita si el fallecido era titular de algún seguro de vida que pueda reclamarse por sus beneficiarios.

Solicitud presencial del Certificado de Últimas Voluntades

Para obtener ambos es necesario acudir a la gerencia territorial del Ministerio de Justicia más cercana a tu domicilio.

No olvides llevar contigo el certificado de defunción, ya que es necesario para hacer este trámite.

Sin embargo, deberás esperar al menos 15 días hábiles desde la defunción para que estén disponibles. Transcurrido ese plazo los podrás obtener en el acto.

Para obtener cada uno de ellos tendrás que rellenar dos modelos 790 (uno para cada certificado).

Puedes conseguirlos allí directamente, o bien puedes descargarlos en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia, rellenarlos e imprimirlos en casa y acudir a la sede física con los deberes hechos.

Presta atención con esta última posibilidad. No debes reutilizar el modelo que acabas de descargar, ya que cada formulario debe tener su propio número de justificante:

 

Un trámite importante de la herencia es solicitar mediante el modelo 790 el certificado de actos de última voluntad.

Un trámite importante de la herencia es solicitar mediante el modelo 790 el certificado de actos de última voluntad.

Recuerda además que debes presentar un modelo por cada certificado, y que por lo tanto deberás marcar la casilla que corresponda en cada modelo diferente:

Debes presentar un modelo 790 para cada certificado (últimas voluntades y contrato de seguro)

Debes presentar un modelo 790 para cada certificado (últimas voluntades y contrato de seguro) marcando la casilla correspondiente

Pago de las Tasas para el Certificado de Actos de Última Voluntad

Previo a la presentación de los modelos habrás tenido que abonar la tasa correspondiente (que actualmente es de 3,70 euros) y anotarla en la casilla del modelo.

En la Gerencia no es posible realizar el pago, por lo que debes acudir previamente a las oficinas de alguna entidad colaboradora.

También puedes realizar el pago a través de Internet en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria, y obtener el justificante del pago (o el NRC).

Recuerda, de nuevo, que debes pagar la tasa por cada modelo diferente, y debes realizar el pago por separado.

Solicitar el Certificado de Últimas Voluntades a través de Internet

Aunque es posible realizar todos estos trámites a través de Internet y de correo ordinario, te recomendamos que hagas la gestión de manera presencial.

La solicitud a través de Internet requiere algunas configuraciones específicas de tu equipo y tu navegador, por lo que es posible que tengas problemas en su tramitación electrónica.

Si eliges la opción por correo postal (o no tienes otra alternativa), deberás añadir al tiempo que tardan en recopilar los certificados el plazo que transcurre desde que reciben la solicitud hasta que la tramitan.

Documentación para acreditar parentesco e interés en la Herencia

La espera por el certificado de últimas voluntades es un buen momento para recopilar otro tipo de información.

Esa documentación es igualmente necesaria y te será mucho más fácil conseguirla (en parte porque quizá ya la tengas en tu poder).

Estamos hablando de la documentación que acredita el grado de parentesco que tenías con el fallecido.

En el supuesto más sencillo, en que la relación sea ascendente (padre, madre, abuelos, etc.), descendente (hijos, nietos, etc.) o incluso de primer grado (hermanos) bastará con los libros de familia donde consten las relaciones.

Cuando el parentesco sea más alejado o según se vaya complicando la relación serán necesarios más documentos.

Estamos hablando de certificados de nacimiento, matrimonio, defunción, etc.

Ejemplo

Por ejemplo, imagina que ha fallecido un tío tuyo (hermano de tu madre) que se casó y enviudó en Suiza y que pasó sus últimos años aquí en su país natal.

Deberás recopilar, además del certificado de defunción de tu tío, su certificado de nacimiento y el de tu madre; el certificado de su matrimonio y el de defunción de su esposa, así como tu propio certificado de nacimiento.

La documentación de parentesco puede ser necesaria para obtener el Testamento

Que esta documentación sea imprescindible o no dependerá, como verás más adelante, de si existe testamento o no y de cómo está redactado.

Para que te hagas una idea: puede ocurrir que unos padres hayan dejado testamento, pero que hagan una disposición genérica «a sus hijos» sin especificar nada más.

En este caso todos los hijos (y herederos) deberán acreditar tal condición ante la notaría.

Puede parecerte algo obvio, pero a efectos legales es necesario acreditar el parentesco, y esto sólo puede hacerse con la documentación que he mencionado antes.

También puede ocurrir que la persona fallecida nombre en su testamento a otra con quien no tenga parentesco.

Por el mero hecho de ser nombrada, a esa persona le bastaría con el DNI para demostrar su condición de heredera, sin necesidad de acreditar ninguna relación familiar mediante certificados.

Testamento o Declaración de Herederos

Llegados a este punto, tienes en tu poder esta documentación:

  • El certificado de defunción que acredita que una persona ha fallecido
  • A su vez, el certificado de últimas voluntades que deja constancia de que esa persona ha dejado o no testamento
  • La documentación de parentesco que determina que eres parte interesada en la herencia

Como apuntaba anteriormente, el certificado de últimas voluntades será el que nos despeje la duda sobre si existe o no testamento.

Por esa razón, el siguiente paso dependerá del sentido de la respuesta.

Copia Autorizada o Auténtica del Testamento

En caso de que exista testamento, tendrás que obtener bien una copia autorizada o una copia auténtica del mismo.

Copia autorizada y copia auténtica

Las copias autorizada y auténtica son documentos emitidos por una notaría y firmados por el notario, que certifican que su contenido es idéntico al que custodia. [Fuente: definición de notariado]

No solicites la copia simple porque  no suelen admitirla para liquidar los impuestos.

Siempre recomiendo la copia autorizada porque es más económica que la auténtica, y para este propósito ambas son igualmente válidas.

Para obtenerla deberás acudir a la notaría que figura en el certificado de últimas voluntades con la documentación necesaria:

  • Certificado de defunción
  • Certificado de últimas voluntades
  • Tu documento nacional de identidad
  • Documentación que acredite que eres «parte interesada», es decir, sobre el grado de parentesco y sobre la relación familiar con el difunto

Una situación habitual en la práctica (sobre todo con herencias antiguas) es encontrar que el Notario referenciado no siga en activo.

No te preocupes, el Consejo General del Notariado o el Colegio de Notarios del lugar del lugar donde ejercía te podrán indicar que notaría lleva ahora ese asunto (la terminología correcta es «que Notaría custodia ahora esos protocolos»).

En esa notaría obtendrás la copia del testamento.

Otras cosas que debes tener en cuenta para obtener el Testamento en la Notaría

Para recoger el testamento no vale que lo haga otra persona en tu nombre (ni siquiera un abogado) a menos que la apoderes formalmente (mediante poder notarial).

Este apoderamiento no te lo recomendamos, salvo circunstancias muy concretas.

Si trabajas con alguna notaría de confianza, seguro que sabes que podrá hacer esta gestión por ti.

Entre las notarías cuentan con mecanismos de comunicación que les permiten, por ejemplo, solicitar y recibir copias de documentos custodiados por Notarios en la otra punta del país.

Todo muy cómodo y eficaz, aunque también más caro que hacerlo por tu cuenta.

Declaración de herederos (o acta de declaración de herederos abintestato)

Si el certificado de últimas voluntades resultó negativo deberás realizar el trámite conocido legalmente como «acta de declaración de herederos abintestato».

A raíz de los cambios normativos introducidos por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, el tramite debe realizarse ante Notario.

Tienes libertad para elegir la notaría que prefieras siempre y cuando se encuentre entre alguna de las siguientes dentro del territorio (art. 55):

  • en el lugar en que hubiera tenido el fallecido su último domicilio o residencia habitual;
  • donde estuviere la mayor parte de su patrimonio;
  • o en el lugar en que hubiera fallecido

También puedes elegir a un Notario de un distrito colindante a los anteriores.

Una vez seleccionada la notaria deberás acudir y entregar:

  • El certificado original de defunción del fallecido
  • El certificado de últimas voluntades en el que conste que no dejó testamento.
  • El Documento Nacional de Identidad del fallecido
  • Además los documentos de identidad de todos los que seréis declarados herederos, acompañados de todos los documentos que acrediten vuestro parentesco con el finado o el interés legítimo en la herencia (recuerda: certificados de matrimonio, de nacimiento, libros de familia, etc.).

Acta de Declaración de Herederos

Cuando la Notaría disponga de toda esta documentación, preparará el acto de declaración de herederos y os citará para la firma.

Ese día bastará con que acuda sólo uno de los herederos, acompañado eso sí de dos testigos (unos vecinos o amigos servirán).

Una duda muy frecuente es si los testigos pueden ser familia o no. La respuesta es que pueden serlo perfectamente.

Es incluso aconsejable ya que conocerán mejor las circunstancias del fallecido. La única restricción es que no pueden tener interés directo en la herencia.

Obtención del Acta de Declaración de Herederos

Una vez finalizado el acto deberás esperar 20 días hábiles (es decir, sin contar sábados, domingos ni festivos) para recogerla.

En la práctica un mes, más o menos.

Este plazo tiene su razón de ser, ya que debe comprobarse que todo lo que has acreditado en la Notaría es cierto y se ajusta a la realidad.

Puede que no sea tu caso, pero las disputas familiares pueden hacer que nos encontremos situaciones como:

  • Varias declaraciones simultáneas de partes enfrentadas
  • Herederos legítimos «omitidos accidentalmente»
  • Y así, un largo etcétera

Por esa razón la Notaría se toma su tiempo en realizar las comprobaciones oportunas en ese plazo.

Puede parecer algo elevado con la tecnología en estos días, pero no pierdas de vista que lo importante es que se haga con todas las garantías.


 

Como ves, los trámites para reclamar una herencia son numerosos y cargados de burocracia y papeleo.

Pero si sigues mis consejos te ahorrarás muchos quebraderos de cabeza, y sobre todo tiempo necesario para hacer las gestiones correctamente.

Recuerda que si tienes alguna duda puedes contactar conmigo a través de cualquiera de nuestros canales, o dejando un comentario.

 

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Renta en alquiler de vivienda: 10 cuestiones que no debes olvidar https://contodoelderecho.com/alquileres/10-cuestiones-no-debes-olvidar-renta-vivienda https://contodoelderecho.com/alquileres/10-cuestiones-no-debes-olvidar-renta-vivienda#comments Thu, 04 May 2017 21:16:21 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=629 Respondemos a tus dudas sobre el pago y cuantía de la renta en un alquiler. Es tu principal obligación así que asegúrate de conocer los compromisos que adquieres. Seguimos desmontando mitos y tópicos. En este caso los relacionados con la renta en el alquiler de la vivienda. Aunque algunas de estas preguntas puedan parecerte muy […]

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Respondemos a tus dudas sobre el pago y cuantía de la renta en un alquiler. Es tu principal obligación así que asegúrate de conocer los compromisos que adquieres.

Seguimos desmontando mitos y tópicos. En este caso los relacionados con la renta en el alquiler de la vivienda.

Aunque algunas de estas preguntas puedan parecerte muy básicas, lo cierto es que la gran mayoría de inquilinos desconocen sus respuestas.

Y eso a pesar de haber firmado un contrato de alquiler.

Recuerda que este artículo forma parte de una serie en formato de preguntas y respuestas para inquilinos relacionadas con el alquiler de vivienda:

1. ¿Hay límites en el importe de la renta de un alquiler?

No. No existen límites mínimos ni máximos.

La cuantía de la renta es algo que podéis pactar libremente, así que el límite estará entre lo que tú es dispuesto a pagar y lo que el propietario esté dispuesto a aceptar.

Sólo hay una excepción a esta norma: que la vivienda esté protegida bajo algún tipo de régimen autonómico, estatal o local.

En ese caso lo habitual será que te fijen algún tipo de umbral de renta máxima que se pueda pagar.

2. ¿Me pueden poner una renta de alquiler en el contrato y pagar otra?

Poder, lo que se dice poder,  se puede. Nadie va a estar vigilando cuando firmes el contrato.

Pero estarás cometiendo una ilegalidad. Y no te beneficia en nada en absoluto.

Las indemnizaciones, actualizaciones de importes, etc. están basadas en la cuantía de la renta, por lo que una renta menor también disminuirá esas cuantías.

Actualmente no puedes deducir de tu cuota estatal el alquiler de vivienda habitual, (puede seguir habiendo deducciones autonómicas).

Pero la propiedad sigue teniendo obligación de declarar las rentas como rendimientos del capital inmobiliario.

Si la cantidad del contrato es mayor a lo que pagas realmente, el arrendador deberá tributar por la cuantía pactada, no la real. Y no creemos que eso le guste demasiado.

Si la cantidad que pagas es superior, le estás ayudando a cometer un fraude en el Impuesto sobre la Renta. Y eso no nos gusta a ninguno.

Nuestro consejo: paga lo que firmes y firma lo que vayas a pagar. En ambos casos estarás en tu derecho.

Esta última nota es especialmente importante si la vivienda está bajo algún tipo de régimen de protección estatal o autonómica.

3. ¿Cómo y cuándo tengo que pagar la renta de la vivienda?

Debería venir especificado en el contrato.

Salvo que en tu contrato se disponga otra cosa, el pago será mensual y se abonará dentro de los siete primeros días de cada mes.

Si tu contrato no dice nada, tendrás que abonarla en metálico y en la vivienda arrendada, debiendo acudir el arrendador a cobrar este importe.

El arrendador además está obligado a entregarte un recibo o justificante del pago.

No hay recibo, no hay dinero, así que solicita un justificante o recibo del pago como garantía a futuro.

Si el pago se hace por transferencia (lo más habitual en estos días), el mismo justificante de la transferencia servirá como justificante.

En cualquier caso, para evitar equívocos y futuras controversias, te recomendamos que hagas constar en el contrato de arrendamiento el número de cuenta (IBAN) completo donde debe realizarse el pago, y que exijas cualquier modificación de la cuenta por escrito.

4. ¿La renta se puede actualizar o debe tener siempre la misma cuantía?

La respuesta también debes encontrarla en tu contrato.

Lo normal es que los contratos de arrendamiento incluyan cláusulas donde se pacte una actualización anual de la renta conforme a un índice de referencia.

El más frecuente sigue siendo el Índice de Precios al Consumo (IPC), publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En la actualidad también es frecuente utilizar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), diseñado para actualizar los precios manteniendo la competitividad de los contratos en el medio plazo.

Debes prestar atención al índice de actualización de la renta de alquiler (Comparativa IPC vs IGC)

Debes prestar atención al índice de actualización de la renta de alquiler. Aquí tienes una comparativa IPC vs IGC

En cualquier caso, exige que tu contrato haga referencia al valor del índice de un mes específico (p.ej. mes anterior de la firma), y no al valor de referencia que más le convenga al arrendador.

Además, revisa que las actualizaciones se hagan tanto a favor como en contra (y no sólo hacia arriba).

5. Mi contrato no dice nada sobre actualizar la renta. ¿Cómo me afecta?

Si tu contrato no dice nada sobre la revisión de la renta estás de suerte.

El arrendador no puede actualizarte la renta, obligándose a mantener dicho importe la vida del contrato.

6. ¿Cuándo puede el arrendador actualizar la renta?

Además del caso más habitual (que tu contrato prevea la revisión anual de la renta), el arrendador podrá subirte la renta si ha realizado obras de mejora en la vivienda siempre que no hayáis pactado lo contrario.

Ahora bien, hay varias condiciones:

  • Deben haber transcurrido los tres primeros años de vigencia de contrato
  • El incremento está sujeto a una fórmula basada en el capital invertido y realmente abonado por el propietario (es decir, descontando subvenciones o cualquier otro tipo de rebajas)

El importe se corresponde con el capital abonado multiplicado por el tipo de interés legal del dinero + 3 puntos.

En cualquier caso, la subida nunca podrá ser superior al 20% de la renta actual.

7. ¿Qué pasa si dejo de pagar alguna mensualidad de la renta?

Si dejas de cumplir el pago de la renta en tiempo o forma el propietario podrá resolver el contrato, por lo que tendrías que abandonar la vivienda voluntariamente.

Si lo haces forzosamente por mandato judicial, lo más probable es que se te reclamen los meses impagados.

Nuestro consejo en este caso es que utilices el sentido común: si atraviesas dificultades para pagar un mes y tu relación con la propiedad es buena, seguro que preferirá darte facilidades antes de tener que volver a iniciar de nuevo el proceso alquiler de la vivienda.

Puede ocurrir que pretendas es jugar al parchís con el pago de la renta (pago una y cuento veinte) y estirar tu estancia abusando de la buena voluntad del propietario.

En ese caso lamentamos decirte que los cambios normativos han acotado mucho la protección del pago de la renta en favor del arrendador.

Por esa razón no te será fácil eludir una obligación tan básica si se han hecho las cosas bien.

8. ¿En la renta está incluida la comunidad de propietarios?

No. La renta del alquiler es una cosa y la cuota de la comunidad de propietarios es otra bien distinta.

No pueden (ni deben) mezclarse los conceptos, aunque sea habitual encontrar cláusulas que digan algo como: «en la renta incluye la comunidad de propietarios».

Fíjate que en el contrato estén claramente determinados y diferenciados la cuantía de la renta, por un lado, y quien asume el pago de la comunidad.

9. ¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?

Quien hayáis acordado en el contrato.

Si el contrato no dice nada al respecto, el pago corresponde al propietario.

Si acordáis que sea de cuenta del arrendatario, debe constar por escrito en el mismo contrato, y para que sea válido debe indicarse además el importe anual de tales gastos.

10. ¿Quién paga los suministros: luz, agua, electricidad, teléfono en un alquiler?

El inquilino/arrendatario. Es decir, tú.

Deberás hacerte cargo de la electricidad, calefacción, agua, Internet y todos aquellos servicios que tengan un contador individual, incluso cuando en el contrato no se disponga nada al respecto.

Sólo en aquellos casos donde los suministros sean comunitarios (calefacción central, etc.), debemos considerar el pago con cargo a la cuota de la comunidad, y por lo tanto os remitiréis a lo convenido en ese aspecto.

No debes confundir titularidad con pago.

Aunque cada vez con menor frecuencia, sigue siendo posible que el propietario mantenga la titularidad de determinados suministros y que sencillamente se domicilie el pago en tu cuenta.


El pago de la renta es posiblemente una de las mayores obligaciones que tendrás como inquilino/a.

Por esa razón es importante que conozcas bien el alcance de esas obligaciones, pero sobre todo los derechos que también tienes.

Si te ha parecido interesante, te recomiendo que no te pierdas otros artículos de esta serie:

De nuevo, también te invito a que dejes tu pregunta e intentaremos ayudarte.

¡Gracias por leernos!

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IRPF de baja por maternidad: explicación de la resolución del TEAC https://contodoelderecho.com/impuestos/devolucion-irpf-baja-maternidad-teac https://contodoelderecho.com/impuestos/devolucion-irpf-baja-maternidad-teac#comments Tue, 18 Apr 2017 22:58:10 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=607 La resolución del TEAC limita las posibilidades de reclamar la devolución del IRPF de tu baja por maternidad. Conoce todos los detalles y descubre tus opciones. Seguro que has leído en la prensa titulares sobre la devolución del IRPF en la baja por maternidad que no son muy esperanzadores. Algunos ejemplos: «La prestación por maternidad debe […]

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La resolución del TEAC limita las posibilidades de reclamar la devolución del IRPF de tu baja por maternidad. Conoce todos los detalles y descubre tus opciones.

Seguro que has leído en la prensa titulares sobre la devolución del IRPF en la baja por maternidad que no son muy esperanzadores.

Algunos ejemplos:

Si te quedas con los titulares de prensa, lo más seguro es que ni siquiera llegues a plantear la reclamación para te devuelvan el IRPF por tu baja maternal.

Pero estás aquí, dispuesta a defender tus derechos. Has venido al sitio adecuado. No es (ni será) fácil, pero tampoco está todo perdido.

A raíz de esas noticias he creído conveniente actualizar la entrada original del blog sobre la prestación por maternidad.

En este artículo intentaré dar una sencilla explicación de cómo te afecta esta resolución.

Tanto si eres una mamá que ha iniciado la reclamación como si aún lo estás valorando, posiblemente te interese conocer tus posibilidades.

Antes de entrar en materia es necesario que tengas algunos conceptos muy claros.

El principal de ellos es la diferencia entre la vía administrativa y la vía judicial.

Reclamar el IRPF de maternidad por la vía administrativa

Cuando planteas una reclamación ante la Agencia Tributaria para solicitar la devolución del IRPF de tu baja por maternidad, estás iniciando un trámite por la vía administrativa.

De hecho es lo que se denomina iniciar un trámite a instancia de la interesada. En este caso tú. 😉

La vía administrativa es la única forma de hacerlo. Es un paso previo y necesario.

Básicamente consiste en que tú reclamas a un organismo público (en este caso la AEAT), y a partir de ahí comienza el ritual de escritos y más escritos.

Durante todo este proceso se encontrarás con un sinfín de pasos.

Tampoco te preocupes demasiado, porque al final de cada comunicación la Agencia Tributaria te indicará los trámites que puedes plantear y los plazos para ello.

Así que no es necesario que seas una experta en procedimientos administrativos.

Ejemplo de trámites que puedes realizar en una respuesta a tu reclamación del IRPF en tu baja por maternidad

Ejemplo de respuesta de la AEAT a tu reclamación con los trámites disponibles

Reclamación por la vía judicial

Cuando la vía administrativa haya finalizado (te constará al final de la resolución que recibas), podrás acudir al Tribunal Superior de Justicia de tu Comunidad Autónoma (Andalucía, Aragón, Madrid, Castilla-La Mancha, Asturias, etc.).

A partir de ahí se inicia la vía judicial.

Esta vía es potestativa, es decir, que eres tú quien decide acudir a los tribunales o no.

Lo que debes tener claro es que no es posible ir directamente a un juzgado para reclamar algo a la AEAT.

Antes debes agotar la vía administrativa.

Por lo tanto, y resumiendo:

  1. Vía Administrativa.- Es obligatoria si decides plantar cara a la AEAT y reclamar la devolución por la tributación de tu prestación por maternidad
  2. Vía Judicial:  Es una acción voluntaria una vez finalizada la vía administrativa.

¿Qué es el Tribunal Económico-Administrativo Central?

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) es un órgano administrativo independiente de la Administración General del Estado.

Sólo hay un TEAC a nivel nacional, mientras que cada Comunidad Autónoma tiene su propio Tribunal Económico-Administrativo Regional.

Cuando tu reclamación haya llegado al Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de tu Comunidad Autónoma, habrás agotado la vía administrativa.

No dejes que sus nombres te confundan: aunque se llamen Tribunales, tanto el TEAC como cada TEAR son órganos administrativos, no judiciales.

¿Por qué se pronunció el TEAC en la tributación en el IRPF de la prestación por maternidad?

Hasta hace unos meses cada Tribunal Superior de Justicia (TSJ) estaba resolviendo las reclamaciones sobre la devolución de la prestación por maternidad de forma diferente y contradictoria.

Por ejemplo, el TSJ de Madrid consideraba que estas prestaciones estaban exentas de tributación, y por lo tanto generaban derecho a devolución.

Sin embargo el TSJ de Andalucía resolvía justamente lo contrario, desestimando todos los recursos.

Imagínate el problema: Un aluvión de reclamaciones presentadas por las mamás en todo el territorio.

De cada solicitud un Tribunal Económico-Administrativo Regional emitiendo una resolución que pudiera estar influenciada por el criterio del TSJ de su Comunidad Autónoma.

Así que el TEAC decidió salir al paso, y decide iniciar un procedimiento de oficio para fijar el criterio unánime de contestación en esta vía administrativa.

Dentro de lo esperable, el TEAC resolvió lo siguiente:

EL TRIBUNAL ECONOMICO-ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, en el procedimiento iniciado de oficio para la adopción de resolución en unificación de criterio, acuerda fijar el siguiente criterio:

La prestación por maternidad pagada por la Seguridad Social no está prevista en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como renta exenta del Impuesto en el artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre.

Dicho de otra forma, que la prestación por maternidad no está exenta de tributar en el IRPF.

Puedes leer el contenido completo de la sentencia en este enlace.

¿En qué me afecta la resolución del TEAC?

Con esta resolución se fija el criterio para que las instancias administrativas denieguen la devolución.

Dicho de otra forma: si reclamado la devolución del IRPF de tu prestación por maternidad, recibirás la misma respuesta negativa.

En ella se dirá algo como lo siguiente:

«[…] la prestación de maternidad de la Seguridad Social tiene la función de sustituir a la retribución normal (no exenta de IRPF) que obtendría la madre por su trabajo habitual y que ha dejado de percibir al disfrutar del correspondiente permiso.

La causa real de concesión de estas prestaciones no es, por tanto, la maternidad en sí, sino la suspensión de la relación laboral que origina la maternidad […]» 

Algo que debe llamarte la atención es que nos han intentado vender la resolución del TEAC como algo positivo.

El argumento es que con esta fijación de criterio se evita que existan resoluciones contradictorias entre sí según la Comunidad Autónoma de procedencia de las mamás.

Lo que no es del todo cierto: La Agencia Tributaria denegaba sistemáticamente las reclamaciones y los Tribunales Económico-Administrativos Regionales siempre le han dado la razón.

Es decir, que las resoluciones contradictorias vienen de la vía judicial (los Tribunales Superiores de Justicia), no de la vía administrativa (los Tribunales Económico-Administrativos).

Y en esto último nada ha cambiado de momento.

Con esta resolución se ha pretendido dotar de mayor autoridad a la postura contraria a la devolución.

Pero que no te confundan: los Tribunales Superiores de Justicia no están sujetos a esta resolución, ni obligados a acatarla.

Cada Tribunal Superior de Justicia será el que, en último término, tenga la última palabra.

¿Cuáles son entonces tus opciones?

La resolución del TEAC deja claro el resultado de la vía administrativa: un NO por respuesta.

Con ese camino blindado, sólo te queda la opción de acudir a la vía judicial.

La viabilidad de esa opción es algo deberás analizar teniendo en cuenta tu situación particular.


Aunque he intentado ser pragmática en este artículo, yo también soy madre, así que te pido la licencia para darte mi opinión personal.

Con este tipo de actuaciones se pretende poner trabas a una reclamación que sólo los tribunales judiciales dirán si es legal, pero que a mí, al menos, me parece legítima.

No es un camino fácil. Ni siquiera es un camino corto. Y posiblemente ni siquiera sea para ti el momento adecuado.

Lo que si te animo es a no dar la batalla por perdida, sin ni siquiera haberlo intentado.

 

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Cálculo de la devolución de tu cláusula suelo: Guía paso a paso https://contodoelderecho.com/hipotecas/calculo-devolucion-clausula-suelo-guia-paso-a-paso/ https://contodoelderecho.com/hipotecas/calculo-devolucion-clausula-suelo-guia-paso-a-paso/#comments Wed, 22 Mar 2017 20:51:07 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=553 ¿Cómo calcular la devolución de mi cláusula suelo? Si quieres recuperar hasta el último céntimo, te explicamos el método para que hagas tu mismo las cuentas. Vale. Tienes una cláusula suelo, y después de haberla analizado crees que es abusiva. Seguro que has visitado mi artículo con las 5 claves para recuperar el máximo de tu dinero y tienes […]

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¿Cómo calcular la devolución de mi cláusula suelo? Si quieres recuperar hasta el último céntimo, te explicamos el método para que hagas tu mismo las cuentas.

Vale. Tienes una cláusula suelo, y después de haberla analizado crees que es abusiva.

Seguro que has visitado mi artículo con las 5 claves para recuperar el máximo de tu dinero y tienes claro lo que debes hacer.

La pregunta que te has hecho es: ¿cómo calculo lo que me tienen que devolver?

Es posible que hayas visitado alguna página con una herramienta en línea, como el calculador de Finect o algún otro disponible a través de Google.

Pero al final has caído en la cuenta de que tu situación no cabe en una calculadora de cláusulas suelo.

No te preocupes. Has venido al sitio correcto. Estoy aquí para ayudarte.

«Regala un pescado a un hombre y le darás alimento para un día, enséñale a pescar y lo alimentarás para el resto de su vida»
Proberbio chino

¿Cómo calcular la devolución de tu cláusula suelo? Elaborando el cuadro de amortización de un préstamo hipotecario

Para poder determinar el dinero que te han cobrado de más deberás comparar lo que pagaste con lo que deberías haber pagado.

Y eso sólo podrás hacerlo mediante una herramienta denominada cuadro de amortización.

En este artículo te enseñaré a elaborar tu propia calculadora de cláusulas suelo. Con ella podrás analizar casi cualquier escenario.

¿Cómo funcionan las cuotas de una hipoteca?

Antes de empezar, un poquito de conocimientos financieros. Puedes saltarte esta parte si quieres, pero creo que es importante que sepas lo que estás haciendo.

En España las hipotecas funcionan por un sistema de cálculo por el que pagarás una cuota fija durante todo el préstamo.

Es lo que se llama sistema de amortización francés o de cuota fija.

No es exclusivo de las hipotecas. Lo encontrarás también en casi todos los préstamos personales.

Funciona como ves en el siguiente dibujo.

Gráfica de las cuotas de un préstamo hipotecario

Gráfica de las cuotas de un préstamo hipotecario

Dentro de cada cuota que pagas hay una parte de capital que estás amortizando y otra de intereses.

Algo que seguro ya sabes es que los intereses de cada cuota dependen del capital pendiente, por eso al principio pagas muchos intereses (te queda mucho dinero por devolver), y van disminuyendo según vayas amortizando cuotas.

Si te interesa profundizar en el tema, hay una base matemática para todo esto.

Para el tema que nos ocupa, lo relevante es que la cuota (y por lo tanto el capital e intereses) que pagas en cada momento depende de tres factores:

  • Capital pendiente
  • Plazo que te queda por pagar
  • El tipo de interés aplicado

Cuando se te aplica una cláusula suelo, suceden dos cosas que debes tener en cuenta:

  • Por supuesto, que pagarás más cuota de la que te correspondería
  • Pero algo que no es tan evidente, en cada cuota estarás amortizando menos capital y por lo tanto te quedará más deuda pendiente

Por esa razón es importante hacer los cálculos correctamente a través del cuadro de amortización: es tan importante que te devuelvan el dinero como que tu deuda se ajuste a la realidad.

Así que empecemos.

Calcular la cuota de un préstamo hipotecario

La cuota de un préstamo es muy sencilla de calcular mediante una hoja de cálculo.

Si tienes Excel, abre un nuevo libro e introduce cada uno de estos valores en una celda diferente:

  • El capital del préstamo
  • El tipo de interés anual
  • El plazo en meses de tu hipoteca (si lo pagas mensualmente, que es lo habitual)

A continuación escribe la fórmula que ves en este ejemplo (fíjate en el signo negativo al comienzo).

Fórmula de cálculo de la cuota de una hipoteca en Excel

Fórmula de cálculo de la cuota de una hipoteca en Excel

¡Voilá! Ya tienes el pago mensual de un préstamo hipotecario.

Aquí estamos calculando la cuota de una hipoteca de 120.000 euros a 30 años (30 x 12 = 360 meses) al 1,5% de interés. Haz la prueba con la primera cuota de tu hipoteca y verás el resultado.

Pero no hemos terminado todavía, porque aún nos queda una cuestión que resolver: ¿qué pasa con mi tipo de interés variable?

Calcular la cuota de un préstamo hipotecario con interés variable

A pesar de lo que pueda parecer, un préstamo con interés variable no es más complicado que otro con tipo de interés fijo.

De hecho funcionan exactamente igual, ya que un préstamo con interés variable es un préstamo donde el valor del tipo de interés se fija periódicamente.

Cuotas de un préstamo con tipo de interés variable

Cuotas de un préstamo con tipo de interés variable

Aunque parezca muy complicado, en realidad es bastante sencillo:

  • Coge el valor del tipo de interés de referencia (p.ej EURIBOR)
  • Súmale el diferencial, y tendrás el tipo fijo
  • Utiliza ese tipo fijo en la fórmula para el cálculo de la cuota

En tu hoja Excel quedaría así:

Cálculo de la cuota de una hipoteca con tipo de interés variable en Excel

Cálculo de la cuota de una hipoteca con tipo de interés variable en Excel

En este ejemplo verás el mismo préstamo de antes, convertido en un préstamo variable al EURIBOR + 1%. El valor del EURIBOR cuando se calculo la primera cuota era del 1,5% (1,5%+1%=2,5%).

Más adelante te explicaré cómo y donde tienes que buscar el tipo de interés de referencia para cada cálculo. Ahora vayamos paso a paso.

Calcular capital e intereses pendientes en cada plazo del préstamo hipotecario

Ahora que ya sabes calcular la cuota de un préstamo hipotecario de tipo fijo o variable, es importante que separes los elementos que componen esa cuota:

  • Los intereses que estás pagando
  • El capital amortizado en esa cuota

Los intereses son muy sencillos de calcular, fíjate en la fórmula que acabo de añadir en una nueva columna de la hoja:

Fórmula para calcular el interés de un préstamo en Excel

Fórmula para calcular el interés de un préstamo en Excel

¡Ya ves qué fácil! El interés de la cuota se calcula multiplicando el capital pendiente por el tipo de interés entre doce (si es que pagas tu cuota mensualmente como es lo habitual en las hipotecas).

Ahora sólo queda averiguar cuanto capital estás amortizando en esa cuota. Para eso sólo es necesario que restes a la cuota los intereses.

Cálculo del capital amortizado en la cuota de un préstamo en Excel

Cálculo del capital amortizado en la cuota de un préstamo en Excel

Calcular el capital pendiente del préstamo

Cada vez que haya un cambio en el tipo de interés el banco calculará la nueva cuota de tu préstamo.

En tu caso tendrás que hacer lo mismo. Para ello necesitarás:

  • El nuevo tipo de interés vigente (si es variable, el tipo de referencia y el diferencial)
  • El plazo en meses que te queda por cumplir
  • El capital pendiente en ese momento

De los tres datos que necesitas, ¿cómo sabes cuanto te queda por pagar en cada momento?

De nuevo, es más fácil de lo que parece. Recuerda que en cada cuota tienes separado el capital y los intereses que pagas.

El capital es lo que amortizas, es decir, la parte de deuda que has devuelvo al banco en esa cuota.

Así que debes restarlo a tu capital pendiente el mes siguiente.

Fórmula en Excel para el cálculo del capital pendiente en la siguiente cuota

Fórmula en Excel para el cálculo del capital pendiente en la siguiente cuota

En tu préstamo te quedará una cuota menos, menos capital pendiente de devolver, el mismo tipo de interés, etc.

Coloca los datos en una nueva fila como en la imagen.

Cálculo en Excel de cuotas y capital pendiente la siguiente cuota de la hipoteca

Cálculo en Excel de cuotas y capital pendiente la siguiente cuota de la hipoteca

Fíjate bien en la información que cambia en la nueva fila:

  • El plazo es 1 mes menos
  • El capital pendiente es el valor de la fila superior menos lo que hayas amortizado
  • El resto de fórmulas son iguales que en la fila anterior

Finalizar el cuadro de amortización de tu hipoteca

Copia y pega las filas hacia abajo tantos meses como tengas en tu hipoteca, y sin darte cuenta habrás elaborado el cuadro de amortización en estos sencillos pasos.

Cuadro de amortización de tu hipoteca en Excel

Cuadro de amortización de tu hipoteca en Excel

La ventaja de este cuadro es que podrás actualizarlo con los cambios de tipo de interés que se hayan ido produciendo en cada período.

Por ejemplo, imagina que al año de haber formalizado el préstamo se produce un cambio de tipo de interés:

  • El EURIBOR se ha puesto en el 0,5%
  • Has contratado la tarjeta de crédito y el seguro de vida, así que tu diferencial ha bajado un 0,3%, del 1,0% al 0,7%
  • Todo esto durante los próximos 6 meses hasta que cambie otra vez el tipo

Solo necesitas poner esos datos en la fila del período que corresponda. En nuestro ejemplo en el período 360 –  12 = 348.

Cálculo de la cuota de la hipoteca con el cambio de interés

Cálculo de la cuota de la hipoteca con el cambio de interés

Recuerda que deberás repetir este proceso con cada cambio del tipo de interés.

Si tu revisión es anual, tendrás que hacerlo cada 12 períodos, y si la revisión es semestral tendrás que hacerlo cada 6.

A mí me ayuda incluir una columna adicional con la fecha en la que se paga cada cuota (por lo menos el mes y el año). Así no pierdo la perspectiva temporal del préstamo.

¿Cómo calcular la devolución de la cláusula suelo?

Ahora que ya sabes elaborar un cuadro de amortización mediante una hoja de cálculo, necesitas completar la información necesaria con los datos de tu hipoteca.

Para ello debes tener a mano una copia de la escritura de tu préstamo hipotecario.

Período de plazo fijo

Es muy frecuente que durante el primer período del préstamo hipotecario se haya establecido un tipo de interés fijo inicial (el primer año o los primeros seis meses).

Ejemplos de hipotecas con tipo fijo inicial

Ejemplos de hipotecas con tipo fijo inicial

Lo único que necesitas es indicar ese tipo de interés en las filas que se correspondan con el plazo que tengas establecido en tu escritura.

Determinar el tipo de interés de referencia

Este es quizá el paso más relevante y a la vez el más complicado de todos.

El tipo de interés de referencia es aquel al que tu hipoteca está vinculada.

Sobre el valor de este tipo de interés la entidad añadirá después un diferencial, y el resultado será el tipo fijo en el que se basará tu nueva cuota para el período.

En la mayoría de casos vendrá redactado de una forma tan confusa que tendrás que hacer varias lecturas para entenderlo.

Si tienes una copia de todas las comunicaciones recibidas de cambio de cuadro (cuando el banco te dice que ha cambiado tu tipo de interés) la labor será más sencilla.

Lo habitual es que no sea así.

El tiempo que pasa desde el cambio de cuadro hasta tu cuota

La dificultad no radica tanto en determinar cual es la referencia (que por lo general será el EURIBOR y verás descrito con un texto similar a este -que es el oficial-), sino en la fecha cuando debes tomar tu valor de referencia.

Te lo explico en esta gráfica.

Gráfica del retraso en aplicar el tipo de interés de referencia

Gráfica del retraso en aplicar el tipo de interés de referencia

Para que te hagas una idea, el proceso es el siguiente:

  • El Banco de España publica el valor del tipo de interés de referencia, normalmente el primer día laborable de cada mes
  • El banco hace el cálculo de tu nuevo tipo de interés y calcula tu nuevo cuadro de amortización
  • Empiezas a recibir cuotas con el nuevo tipo de interés aplicado

Según la redacción de la hipoteca, desde que el Banco de España publica el valor de referencia hasta que lo ves reflejado en tu cuota pueden pasar hasta tres meses.

Es importante que tengas muy bien localizada la referencia, ya que todos los cálculos estarán basados en ella.

Si te equivocas, posiblemente estés pidiendo al banco más de lo que te corresponde, y ese tipo de errores a la hora de reclamar se pueden pagar muy caros.

Por esa razón mi consejo es que vayas a lo práctico y hagas lo siguiente:

  • Coge la última comunicación de cambio de cuadro que hayas recibido de tu banco
  • Pon atención en el valor del tipo de referencia que tengas en la comunicación
  • Compara ese valor con la tabla histórica de tipos del Banco de España
  • Revisa en tus recibos cuando te empezaron a cobrar la nueva cuota
  • La diferencia en meses es lo que deberás ir hacia atrás a la hora de localizar tu tipo

Es decir, que si por ejemplo tu cambio de cuadro se produce en mayo y tu nueva cuota la recibes en junio, debes fijarte bien en el valor tipo de interés que se te aplica, porque según sea ese valor posiblemente te estén aplicando el tipo de interés calculado para el mes de abril.

Calcular el diferencial y el tipo fijo del período

Una vez tengas las referencia, el siguiente paso será sumar el diferencial pactado en tu hipoteca.

Este paso es mucho más sencillo que el anterior, ya que en la mayoría de casos tu diferencial estará vinculado a la contratación de un determinado conjunto de productos adicionales.

Comprueba los productos que tienes contratados, suma los porcentajes asociados a cada producto, y tendrás el diferencial de cada período.

Recuerda que el diferencial es independiente del tipo de interés de referencia.

Esto significa que nada te impide dar de baja tu seguro de vida (y subir el diferencia) sin que tenga que haber cambiado el EURIBOR.

El efecto de los cambios en la contratación de productos depende de cada entidad. Lo bueno es que tu cuadro Excel te permite reflejar cualquiera de los escenarios.

Calcular el tipo fijo a aplicar

Con el tipo de referencia y el diferencial en la mano sólo te queda sumarlos para obtener el tipo fijo a aplicar en ese período.

Repite el proceso por cada cambio de cuadro que se haya producido en tu hipoteca.

Cuadro de amortización con amortizaciones parciales

Para que este artículo sea completo, queda un último escenario que puede darse, como es que hayas amortizado capital durante la vida del préstamo.

En este caso lo único que deberás hacer es añadir una columna en tu cuadro para incluir las amortizaciones parciales, y modificar la fórmula para restar del capital pendiente la cantidad que hayas amortizado en el período anterior.


Con este artículo he intentado proporcionarte la herramienta para que calcules lo que el banco te ha cobrado de más, pero sobre todo he querido que adquieras los conocimientos necesarios para saber lo que estás pagando.

Aunque te parezca difícil, en realidad has podido comprobar que es mucho más sencillo de lo que parece.

Pero si a pesar de todo no sabes como hacer tu propio cuadro, nuestros suscriptores reciben una plantilla de ejemplo como contenido exclusivo.

Así que si tienes interés y quieres un ejemplo de cálculo, no lo dudes, suscríbete ahora y descarga tu plantilla totalmente gratis.

¡Gracias por leernos!

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12 preguntas sobre la duración de tu contrato de alquiler https://contodoelderecho.com/alquiler/12-preguntas-sobre-duracion-contrato-de-alquiler https://contodoelderecho.com/alquiler/12-preguntas-sobre-duracion-contrato-de-alquiler#comments Thu, 16 Mar 2017 22:22:44 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=538 Tanto si tienes un contrato en vigor como si buscas una vivienda para instalarte, estas son las 12 preguntas que te harás como inquilino sobre la duración de tu contrato de alquiler. Te las respondemos. Creo que no te podrás imaginar la cantidad de conflictos que se generan en el arrendamiento de vivienda provocados por un […]

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Tanto si tienes un contrato en vigor como si buscas una vivienda para instalarte, estas son las 12 preguntas que te harás como inquilino sobre la duración de tu contrato de alquiler. Te las respondemos.

Creo que no te podrás imaginar la cantidad de conflictos que se generan en el arrendamiento de vivienda provocados por un contrato mal redactado.

Frecuentemente, cuando los temas llegan al despacho, el problema se ha enconado por falta de acuerdo entre propietario e inquilino.

Y la culpa casi siempre la tiene el contrato de alquiler.

Como ya sabes, uno de los propósitos de este sitio es que huyas de los tópicos, de los abogados de barra de bar y de cuñados que creen saber derecho.

Recuerda:

 «Asesórate bien y entiende lo que estás firmando»

Al fin y al cabo con esa firma estás asumiendo cierto grado de responsabilidad.

Para ayudarte en la tarea, con este primer artículo comenzaré una serie temática donde intentaré responder a las principales cuestiones que surgen en los contratos de alquiler de vivienda.

Si tienes interés, te sugiero que visites la página regularmente o te suscribas a nuestra lista de correo. Así estarás al día cuando publiquemos un nuevo capítulo.

En esta entrega te ayudaré a resolver algo muy básico, como es la duración del contrato de alquiler.

Recuerda que esta serie está orientada desde el punto de vista del inquilino.

Si quieres alquilar tu piso, no te desesperes, también tenemos previsto informarte adecuadamente en otra serie diferente.

Allá vamos.

1. ¿El contrato de alquiler de vivienda puede tener cualquier duración?

Si. El propietario puede establecer la duración que desee.

Ahora bien, si la duración es inferior a tres años tienes derecho a permanecer en la vivienda ese plazo, salvo que expresamente digas lo contrario.

Eso sí, los primeros seis meses de contrato también te obligan a ti, y el arrendador puede exigirte una compensación si desistes durante ese plazo.

¿Suena raro verdad? ¿Cómo es posible que se pueda establecer la duración que se quiera, y sin embargo puedas permanecer tres años?

Para que lo entiendas: el propietario puede poner en el contrato la duración que le de la gana (como si quiere poner un día).

Pero si se trata de un alquiler de vivienda, tienes derecho a permanecer en ella un mínimo de tres años. Da igual lo que diga el contrato.

Ahora bien, no confundas alquiler de vivienda con alquiler vacacional o de locales de negocio. Esos son otro tema y la duración mínima de tres años no existe en esos casos.

2. ¿Significa que tengo que permanecer 3 años en la vivienda?

No. Significa que tienes derecho a estar tres años, con independencia de la duración establecida en el contrato.

Pero no tienes obligación de estar este periodo mínimo de tres años.

Si decides permanecer, no tienes por qué comunicarlo a la propiedad

Durante esos tres años, la prórroga es automática cada año salvo que tú expresamente indiques lo contrario.

Es decir, que sólo debes hacerlo para abandonar la vivienda. En cualquier otro caso se entiende que deseas permanecer por ese plazo.

3. ¿Hay alguna excepción a estos 3 años obligatorios?

Si. Varias.

Una de las excepciones está expresamente recogida en la propia Ley, y tiene que ver con que el propietario necesite la vivienda para alojar a un familiar directo (te lo cuento más adelante).

La otra causa tiene que ver con la resolución del contrato por incumplimiento de tus obligaciones como inquilino/a.

4. ¿Cuál es la excepción que contempla la Ley para resolver el contrato de alquiler antes de los 3 años obligatorios?

Dentro de los tres años iniciales, el arrendador puede evitar que disfrutes los dos años restantes si necesita la vivienda para:

  • el mismo
  • su cónyuge (no vale que estén separados o divorciados)
  • hijos, padres,
  • suegros, yernos o nueras

Y sólo con los familiares en ese grado de parentesco.

También es importante que sepas que sólo puede hacerlo una vez transcurrido el primer año del contrato. Nunca antes.

Además deberá comunicártelo con dos meses de antelación.

5. ¿Y si se trata de una artimaña del arrendador para echarme del piso alquilado antes de los 3 años?

La Ley en tu condición de inquilino/a te protege, pero debes estar alerta y vigilar de cerca al propietario.

Si a los tres meses de haberte desalojado de la vivienda y resuelto el contrato no hubieran ocupado la vivienda el arrendador o sus familiares, puedes exigir al arrendador:

  1. Disponer nuevamente de la vivienda en alquiler con las mismas condiciones que tenías, pero por un nuevo plazo mínimo de 3 años, además de una indemnización por los gastos que te supuso el desalojo durante ese tiempo
  2. O bien una indemnización de una mensualidad por cada año que te quedara hasta llegar al mínimo de 3 años a los que tenías derecho

Está claro que no vas a permanecer durante 3 meses vigilando a la puerta de tu antigua vivienda.

Que vuelvas o no dependerá mucho de tu situación personal. Por ejemplo, si durante ese plazo has estado viviendo en casa de tus padres o de otra persona, siempre puedes ejercer tu derecho a volver.

Pero sobre todo, la cuestión relevante en este caso es que tienes derecho a una indemnización.

6. ¿Qué otras causas puede haber para resolver el contrato de alquiler anticipadamente?

Si incumples alguna de tus obligaciones legales o contractuales el arrendador podrá rescindir el contrato.

Eso significa que deberás abandonar la casa.

Algunos ejemplos de incumplimiento son:

  • El impago de la renta u otros gastos
  • Usar el inmueble para uso distinto de vivienda
  • No conservarlo ni respetar las normas de la comunidad, etc.

Realmente esta es una condición que habilita al propietario a resolver el contrato en cualquier momento, incluso antes del plazo mínimo de 6 meses, así que tenlo presente.

7. Pasados esos tres años, ¿tengo que abandonar el piso alquilado?

Depende.

Si ninguno de vosotros notificáis al otro vuestra intención de no renovar el contrato de alquiler, éste se prorrogará automáticamente por un año más.

Así sucesivamente hasta que una de las partes lo comunique a la otra.

El preaviso debe realizarse con 30 días de antelación a la finalización del contrato de alquiler.

Así que, si llega el día en que quieres abandonar la vivienda y quieres evitarte problemas, asegúrate de comunicarlo con la antelación suficiente.

8. ¿Qué pasa si quiero quedarme en el piso? ¿También tengo que decirlo?

No.

Deberás ponerte en contacto con el arrendador y comunicarle tus intenciones sólo si no quieres renovar.

Por lo tanto, si lo que deseas es permanecer en la vivienda no tienes que hacer absolutamente nada.

9. ¿Es necesario firmar un nuevo contrato cada vez que se renueve?

No.

El contrato inicial seguirá vigente sin necesidad de elaborar y firmar uno nuevo cada vez que exista renovación.

10. Si no me siento a gusto en el piso alquilado, ¿puedo dejarlo antes del tiempo pactado en el contrato?

Si. Es lo se denomina desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU).

Ahora bien, para poder abandonar el piso deben haber transcurrido al menos 6 meses desde la firma.

11. ¿Cómo puedo ejercer mi derecho de desistimiento?

Debes comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de la fecha prevista de salida.

Para evitar problemas, te recomendamos que lo hagas por escrito y utilizando cualquier medio que deje constancia de la comunicación (por ejemplo, Burofax).

12. ¿Tendré alguna penalización si ejercito mi derecho de desistimiento?

Si decides abandonar el piso antes de los 6 meses a los que tienes obligación, la propiedad podrá exigirte las mensualidades que falten hasta esos 6 meses.

Transcurrido ese plazo, tu desistimiento generará indemnización a favor del arrendador sólo si está dispuesto expresamente en el contrato, lo cual es bastante poco frecuente.

La indemnización será la equivalente a una mensualidad de renta por cada año pactado que reste por cumplir.


Una vivienda es quizá uno de los aspectos esenciales de nuestra independencia, por eso es importante que conozcas tus derechos cuando firmas un contrato de arrendamiento.

Recuerda que no desaparecen aunque el contrato no diga nada. Sigues teniendo esos derechos.

Ya que el formato de este artículo es de preguntas y respuestas, te invito que hagas la tuya a través de un comentario o de nuestros medios de contacto.

Espero que la información te haya resultado útil. No te pierdas la próxima entrega. 🙂

¡Gracias por leernos!

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Todo lo que necesitas saber sobre una herencia https://contodoelderecho.com/herencias/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-una-herencia https://contodoelderecho.com/herencias/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-una-herencia#comments Mon, 06 Mar 2017 21:15:03 +0000 https://contodoelderecho.com/?p=481 Tanto si buscas dejar tu herencia bien atada como si estás a punto heredar, estas son las preguntas que debes hacer y las respuestas que necesitas. Si hay una temática legal llena de tópicos esa es, sin duda, la relacionada con herencias. Por esa razón vamos a empezar dejando las cosas claras: probablemente todo lo […]

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Tanto si buscas dejar tu herencia bien atada como si estás a punto heredar, estas son las preguntas que debes hacer y las respuestas que necesitas.

Si hay una temática legal llena de tópicos esa es, sin duda, la relacionada con herencias.

Por esa razón vamos a empezar dejando las cosas claras: probablemente todo lo que hayas oído hasta ahora sea falso o, al menos, incompleto.

Así que olvida todo lo que creías saber y lee con atención. Seguro que te llevas alguna sorpresa.

En este artículo intentaremos explicarte en detalle los tópicos que consideramos más relevantes, ya que son la base para que tomes decisiones acertadas.

Recuerda que sobre este asunto algunas Comunidades Autónomas tienen su propia legislación foral (p.ej. Euskadi, Navarra, Aragón, Cataluña, Baleares, Galicia).

Aunque muchos elementos son comunes, en este artículo te daremos una visión desde el punto de vista del Derecho Común (donde se aplica el Código Civil).

Partes de una herencia: Herederos forzosos y herencia legítima

Seguro que habrás leído y escuchado infinidad de versiones sobre las partes de una herencia.

Por ejemplo, que una herencia se divide en tres partes (legítima, mejora y libre disposición).

Y aunque esa afirmación no es del todo incorrecta, puede  dar lugar a interpretaciones equivocadas.

En la practica una herencia tiene dos grandes bloques: la parte de herencia legítima y la parte de libre disposición.

La parte legítima es aquella que debe reservarse a los herederos forzosos. De ahí que también se les conozca como «legitimarios».

Con respecto a una persona difunta serían herederos forzosos:

  • Sus hijos y descendientes (respecto de padres y ascendientes)
  • Si no tuviera hijos o descendientes, sus padres o ascendientes
  • Su cónyuge viudo o viuda, como te explicaremos más adelante

Herencia de padres a hijos (y descendientes)

Cuando son los hijos y descendientes los que heredan, les corresponden de forma legítima dos terceras partes del patrimonio.

Ahora bien, uno de esos dos tercios puede repartirse entre esos mismos herederos como a uno le venga en gana, mejorando su parte respecto al resto.

De ahí que a ese tercio se le conozca como tercio de mejora, y al otro como tercio de legítima estricta o corta.

Una creencia muy común es pensar que sólo se puede mejorar a un heredero, lo que es falso.

El tercio de mejora puede distribuirse libremente entre uno o varios herederos forzosos.

En esta imagen lo verás un poco más claro. Si te fijas, notarás que el cónyuge tiene derecho al usufructo. Hablaremos de eso más adelante.

Esquema de herencias de padres a hijos

Esquema de herencia forzosa de padres a hijos

Herencia de hijos a padres (o ascendientes)

Cuando son los padres los herederos legítimos la cosa cambia sustancialmente.

A los ascendientes les corresponde la mitad del caudal hereditario, siempre y cuando no haya viudo o viuda.

Si el fallecido deja viudo o viuda, esa mitad se verá reducida a sólo un tercio (art. 809 CC).

Herencia legítima de hijos a padres (y ascendientes)

Esquemas de herencia legítima de hijos a padres (y ascedientes)

Herencia entre cónyuges

El cónyuge de un fallecido es también heredero forzoso siempre que no este divorciado o separado legalmente.

Ahora bien, sigue unas reglas diferentes en todos los casos, ya que es heredero legítimo del usufructo de los bienes.

¿Y eso qué significa? Que lo que hereda es el derecho a usar y disfrutar los bienes, no la propiedad.

Hay muchos equívocos con la legítima en usufructo del cónyuge,  por eso quiero hacer hincapié en este apartado.

Por supuesto que un cónyuge puede heredar la propiedad de un bien si, por ejemplo, así consta en el testamento y este último respeta la legalidad.

Lo que debes tener claro es que la Ley les reserva el usufructo de una parte de los bienes del difunto que siempre debe respetarse.

Según con quien concurra el cónyuge a la muerte de su pareja, debemos aplicar reglas diferentes para cuantificar su legítima:

  • El usufructo sobre el tercio de mejora si concurre con los hijos o descendientes
  • Si concurre con los padres o ascendientes, le corresponderá el usufructo sobre la mitad de los bienes
  • En el resto de casos (p.ej. cuando no hay hijos ni descendientes ni padres ni ascendientes del fallecido) le corresponderá el usufructo sobre dos tercios de la herencia

Quienes NO son herederos legítimos

Si ya existe confusión con los herederos legítimos, aquellos que no lo son dan lugar a polémicas familiares.

Por eso vamos a intentar resumir algunos de los casos más habituales de relación/parentesco donde la Ley no obliga a nada.

Recuerda: los herederos legítimos o forzosos son aquellos a quienes debe respetarse al menos una fracción del caudal hereditario.

Esto es así porque lo dice la Ley. Y son los que hemos mencionado en apartados anteriores.

Por lo tanto, no son herederos legítimos:

  • Novios/as o parejas de hecho
  • Hermanos
  • Primos, tíos, sobrinos, etc.
  • … y así sucesivamente con cualquier otro tipo de parentesco

Herencia Legítima en Parejas de Hecho

Si recuerdas, en nuestro artículo sobre mascotas y rupturas te hablábamos de que una pareja de hecho es una versión descafeinada de un matrimonio.

Este es un ejemplo de situación donde el Código Civil no les reconoce ningún derecho sucesorio.

Si lo hacen, sin embargo, determinados territorios forales o con normas especiales de derecho sucesorio (Galicia, Navarra, Euskadi, Aragón, Cataluña, Islas Baleares, etc.).

Así que, con el Código Civil en la mano y  resumiendo lo que has leído hasta ahora:

  • Si convives como pareja de hecho no te corresponde nada de la herencia, a menos que aparezcas en el testamento
  • En el caso de que tengáis hijos, por supuesto serán herederos legítimos, pero la pareja viuda no tiene derecho al tercio de mejora en usufructo
  • Cuando no haya hijos en común, los padres del fallecido tendrán derecho a la mitad del caudal hereditario

Por esa razón si aún seguís en este régimen, mi consejo es que os caséis (aunque sea por la vía civil en un juzgado) cuanto antes.

Puede que a pesar de mi consejo no queráis «pasar por la vicaría» porque es de católicos retro, ni tampoco formalizar un matrimonio civil porque eso es de burgueses acomodados.

En ese caso os sugiero que vayáis a un notario y dejéis hecho testamento a favor de vuestra pareja. Eso sí, respetando las legalidades.

Herencia Legítima entre Hermanos

Este apartado tenía que ponerlo porque realmente lo preguntáis. En serio. Mucho.

Y eso a pesar de que la respuesta es sencilla.

No existe herencia legítima (obligatoria) entre hermanos. Punto.

Herencia de libre disposición

Como has podido ver, siempre existe una parte de tu patrimonio que podrás dejar a quien te de la gana.

Vuelvo a insistir en esto: la herencia legítima es una porción que obligatoriamente debe respetarse.

Con el resto puedes hacer lo que quieras: Dejárselo a tus hijos, a la vecina, a señora que te cuidó en tus últimos años o a esa ONG que siempre te ha gustado.

Eres libre de disponer de esta porción en la forma que quieras. El único requisito es que dejes testamento.

Herencia sin testamento: el error más frecuente

Cuando una persona no deja testamento la Ley tiene previsto que hacer en esos casos.

Lo que es más importante: regula las personas, el orden y la forma de heredar.

Pero la ausencia de testamento no es el único escenario previsto en la Ley, ya que una persona puede haber dejado testamento, y que éste no sea válido.

También puede ocurrir que sólo haya dispuesto parte de sus bienes (sin decir nada sobre el resto).

Estos casos  opera lo que se conoce como sucesión intestada o abintestato, que básicamente significa que el difunto  no aclaró a quien dejar sus bienes o lo hizo incorrectamente.

Llegados a este punto, quizá sea recomendable repasar los criterios para saber quién tiene entonces derecho sobre una herencia.

Primera regla: parentesco

Si no existe testamento y el fallecido no indicó expresamente dejarte algo en herencia, sólo puedes ser parte interesada si te unía algún tipo de relación familiar.

Segunda regla: sigue las líneas

Como si de un dibujo se tratara, tienen preferencia los familiares más cercanos que se encuentren en una de las siguientes líneas de sucesión:

  • Primero en la línea recta vertical hacia abajo (descendientes del fallecido -hijos, nietos, etc.;
  • Luego hacia arriba (ascendientes -padres, abuelos, etc.)
  • El propio cónyuge viudo
  • Luego abre a los laterales (hermanos, sobrinos, etc.)
  • Termina con los tíos, primos, etc.

No olvides, como te decíamos antes, que tanto descendientes como ascendientes deberán respetar al cónyuge la parte legítima de la herencia en usufructo.

Al resto de familiares no les afectaría ya que en el caso de que hubiera cónyuge, estaría antes que ellos en la línea sucesoria para heredar.

Tercera regla: el vínculo más cercano excluye al más lejano

O dicho de otra forma: pasa al siguiente grado de la lista sólo si no has encontrado un familiar en el grado anterior.

Por ejemplo:

  • El hijo de un fallecido excluye a sus propios hijos (es decir, los nietos del fallecido)
  • El padre de un fallecido excluye a su abuelo

Y así sucesivamente (abuelos a bisabuelos, nietos a bisnietos, hermanos a sobrinos, etc.).

Herencia por representación

También puede ocurrir que una persona de determinado grado de parentesco haya fallecido antes que la persona de quien podría heredar.

En ese caso la línea sucesoria continúa por donde corresponda:

  • Los nietos heredarían en nombre de los hijos fallecidos
  • Los sobrinos heredarían en nombre de los hermanos fallecidos

Es lo que llamamos herencia por representación, y que básicamente es «el derecho que tienen los parientes de un fallecido a sucederle en los derechos que tendría si viviera o hubiera podido heredar» (art. 924 CC).

Hay dos reglas que debes tener en cuenta:

  • El derecho de representación sólo se da en línea recta descendente (hijos respecto a padres, nietos con respecto a hijos, etc.)
  • En una línea colateral sólo pueden actuar por representación hermanos con hijos de otros hermanos (sobrinos del fallecido)

… y después está la realidad

Aunque las líneas parecen claras, los árboles genealógicos suelen ser es bastante más retorcidos de cómo los estamos dibujando.

Así que la cosa puede complicarse tanto como queramos.

Imagina, por ejemplo, que los herederos de una persona son sus 3 hermanos, cada uno con dos hijos, de los que 2 han fallecido dejando sobrinos del difunto con capacidad para heredar.

Lo bueno es que la Ley tiene previstos casos como éste y otros muchos más complejos.

Lo malo es que si te lo contamos aquí probablemente necesitaríamos varios artículos específicos y tampoco te lo dejaríamos más claro.

Por esa razón, si estás en alguno de esos casos, te proponemos que nos envíes tus dudas al buzón de contacto e intentaremos ayudarte a resolverlas.

Mi consejo: no esperes para hacer testamento

En cualquier caso, mi argumento principal (y mi consejo) es que todo esto puedes evitarlo con dos simples pasos:

  1. Acude a un notario
  2. Deja escrito un testamento

Y con lo de dejar testamento no me estoy refiriendo al típico manuscrito que te imaginas en las películas americanas, abierto solemnemente en presencia de todos los beneficiarios.

Esta última opción es posible, pero al final acaba dando problemas.

Me refiero a uno un poquito menos teatral que sencillamente diga: «Dejo a mis hijos y herederos legítimos Fulano, Mengana y Zutano en la forma siguiente…

Quizá no te importe demasiado porque ya no estarás cuando suceda.

Pero esta sencilla operación (que te costará unos 60 euros) ahorrará a tus herederos varios trámites previos a la adjudicación de la herencia y otros tantos euros más en gestiones y notarías.

Lo que si te aconsejo es que si decides hacerlo, te asesores adecuadamente para hacerlo bien.

Recuerda que aunque  el Notario debe informarte de los escenarios legales en tu caso concreto, finalmente  se limitará  a dar fe (dejar constancia) de tu voluntad.

Dicho  de otro modo, si no se realiza correctamente quizá el mal sea aun mayor, y estarás dejando a tus sucesores complicados trámites y mayores gastos.

Puede no convenir aceptar una herencia

Cuando una persona acepta sin más una herencia, acepta lo bueno y lo malo, absolutamente todo, bienes y deudas del fallecido.

En el peor de los escenarios podrás verte teniendo que hacer frente a estas deudas aceptadas con tu propio patrimonio, lo cual es terrible.

Si sabes a ciencia cierta que el fallecido era un poquito manirroto y que no saldó sus deudas, tu dilema se centra en aceptar o renunciar a la herencia.

Por eso es importante que sepas que existe una tercera opción.

Aceptación a beneficio de inventario

Consiste en aceptar las deudas del difunto pero solo hasta donde cubra el valor de los bienes, de tal forma que tu propia economía queda a salvo.

Si pagadas todas las deudas sigue quedando sobrante será tuyo. ¿Es una buena alternativa, verdad?

Ten presente que esta aceptación excepcional  esta sujeta a un plazo breve de tiempo y a una serie de formalidades y exigencias.

Por esta razón es aconsejable que lo valores con profesionales que analicen tu asunto y te ayuden.

Eso sí, no lo puedes demorar porque el tiempo es muy reducido para optar por esta alternativa.

Es posible desheredar

Efectivamente es posible desheredar. Pero cuidado porque este término puede no ser lo que parece.

Desheredar va unido siempre al concepto de heredero forzoso.

Dicho de otro modo, consiste en quitar expresamente la parte legítima a las personas que tienen derecho a ella.

Recuerda: son legitimarios hijos, descendientes, padres, ascendientes y cónyuge viudo.

Es decir, la desheredación no consiste en quitar la condición de heredero,  sino en privar al heredero forzoso de su legítima.

«El heredero forzoso no es forzoso que sea heredero»
Máxima legal

La desheredación no es un tramite sencillo , está sujeto a formalidades relevantes.

Por ejemplo, debe hacerse en testamento con concreción nominal del legitimario a desheredar.

Además debe precisarse la causa que lo motiva.

Ten clara otra cosa: Sólo y exclusivamente cabe la desheredación por los motivos y causas que establece la Ley (art. 848 y concordantes CC).

Así que si estás pensando en desheredar porque tú lo vales (o amenazas con hacerlo), ten presente que no será tan sencillo.

Si lo han hecho contigo, siempre te queda la vía judicial con la acción de la nulidad.

Pero cuidado. Aunque los motivos de desheredación son los que son, también es cierto que en los últimos años han crecido el numero de sentencias de juzgados y audiencias interpretando estas causas y su alcance de forma más abierta y flexible.

Por ello, con estas interpretaciones menos rígidas de las causas legales para desheredar, se observa una evolución jurisprudencial .

Es decir, los juzgados pretenden adecuar las causas legales a la realidad social, y  esto no puede perderse de vista.

Así que, en estos casos, especialmente, mi consejo es que te informes debidamente.

Cómo afecta la herencia a tu régimen matrimonial

Lo primero que debes tener claro es que los bienes recibidos por herencia o donación son privativos de quien los recibe.

Esto significa que, con independencia del régimen económico matrimonial en el que te encuentres,  los bienes son tuyos y nada le corresponde (en principio), a tu cónyuge.

Ahora bien, hay determinadas cosas que debes tener presentes si te encuentras en según qué régimen.

Herencia en régimen de gananciales

Si tu matrimonio está sujeto al régimen de gananciales y recibes por herencia o donación un bien inmueble (vivienda, garaje, finca, etc.) la titularidad es tuya y solo tuya.

Ahora bien, si decides alquilarla, los ingresos percibidos se consideran gananciales, y tu cónyuge tendrá derecho a la mitad de estas rentas.

De igual modo, si decides vender el inmueble que heredaste o te donaron, el precio obtenido de esta venta también se presumirá ganancial.

Mucho cuidado con esto: Los ingresos de un régimen ganancial se asumen comunes salvo que se acredite lo contrario.

En este último caso lo aconsejable es que inviertas el dinero obtenido dejando constar expresamente que el capital aportado es privativo tuyo.

De este modo, pese a estar en gananciales no hay margen al error o la duda.

Herencia en régimen de separación de bienes

No ocurre lo mismo si tu régimen es el de separación de bienes.

Tanto si alquilas como si vendes el inmueble que heredaste, las ganancias obtenidas son tuyas privativas y se incorporan dentro de tu patrimonio.

A tu cónyuge no le corresponde nada, a menos que tu expresamente quieras compartirlo.


Se que esta entrada ha podido ser un poco larga y densa, pero con ella pretendo que tengas en un único sitio todas las nociones básicas para entender el alcance de una herencia.

Si a pesar de ello tienes alguna duda, te invito a que la compartas a través de los comentarios o en nuestra página de Facebook.

Si tu duda es algo más personal, siempre puedes ponerte en contacto conmigo a través del correo electrónico.

¡Espero que te haya resultado útil!

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La entrada ¿Por qué no debes perder tiempo para recibir una herencia? aparece primero en Con todo el Derecho.

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Para repartir una herencia yacente es aconsejable realizar los trámites legales cuanto antes. Te contamos los principales motivos y te resumimos las obligaciones.

Seguro que lo habrás escuchado en más de una ocasión, e incluso te lo has llegado a plantear:

«Cuando fallece una persona, a sus herederos les interesa dejar pasar el tiempo para evitar pagar impuestos y reclamar más tarde la herencia»
Cuñado en las comidas familiares

Parece una idea atractiva, pero a través de este artículo te daremos las claves para que entiendas que, además de ser una mala opción, puede llegar a ser contraproducente.

Herencia yacente: Quizá estés haciendo algo «sin hacer nada»

Cuando una persona fallece, con su patrimonio se abre un período desde la defunción hasta la aceptación y reparto de los bienes de su herencia.

Durante todo ese tiempo decimos que la herencia está yacente, o para entendernos: que su patrimonio está, pero no es tuyo y por lo tanto no se puede tocar.

Hasta el momento de aceptación y reparto, los herederos deben realizar un sinfín de trámites para regularizar la situación del difunto.

Este temido papeleo al que, por suerte, no estamos acostumbrados, está plagado de innumerables documentos de los que muy probablemente jamás hayas oído hablar.

A pesar de ello, tendrás que recopilar y presentar esos papeles ante diferentes organismos (locales y autonómicos) para dar cuenta del nuevo estado.

Aceptación tácita de la herencia

Debes ser muy consciente de que, aunque no estés moviendo papeles, quizá puedas estar realizando actos que impliquen una obligación para ti y que sin embargo te es totalmente desconocida.

Es decir, que el hecho de ser una herencia yacente no implica que no puedas aceptarla sin saberlo.

Recuerda esta máxima: «No hay derecho sin obligación».

Imagina que, por ejemplo, decides irte a vivir al piso de tus padres una vez fallecido el último de ellos, y para ello cambias la titularidad y recibos de todos los suministros de la vivienda, e incluso de la comunidad.

Esas meras gestiones pueden llevar a un tercero a entender que has hecho una aceptación tácita de la herencia (de los bienes y, más importante aún, de las deudas), y posiblemente te veas en la obligación de resolver el asunto en sede judicial.

Por esa razón debes tener muy presente que, en el terreno de las herencias, la mejor forma de caminar sobre seguro es haber realizado todos los trámites que las acompañan y adjudicarte lo que te corresponda cuanto antes.

Para reclamar la herencia, tarde o temprano tendrás que hacerlo

La creencia tan arraigada con la que hemos comenzado este artículo en realidad se corresponde con los plazos de prescripción del impuesto de sucesiones.

De ello hablaremos un poco más adelante, pero quédate con esta idea:

Aunque el impuesto de sucesiones haya prescrito, para poder ejercitar tus derechos sobre la herencia siempre deberás justificar documentalmente haberlo presentado.

Y eso significa que estás de nuevo al principio de tu dilema.

Para ayudarte a resolverlo, te diremos que la prescripción del impuesto de sucesiones es el mejor de los escenarios.

En el peor te encontrarás presentando instancias fuera de plazo y teniendo que hacer frente a recargos, intereses legales y sanciones administrativas.

Puesto de una forma sencilla: Tanto si decides ponerte manos a la obra como si prefieres esperar, las imposiciones legales son las que son y, para tu desgracia, no tienen ninguna prisa porque eres tú quien debe tenerla.

Tú eliges si te dejas seducir por el factor sorpresa o decides ir sobre seguro.

Obligaciones inevitables al fallecimiento

Aunque cada situación es diferente y dependerá sobre todo del patrimonio del fallecido, por norma general te encontrarás casi seguro con estas obligaciones:

Obligaciones legales que hay detrás de una herencia

Obligaciones legales que hay detrás de una herencia

Liquidación del Impuesto de sucesiones

Al fallecimiento de cualquier persona, antes o después, hay que liquidar este impuesto. Para ello deberás acreditar legitimidad o interés en la herencia.

La existencia de cuota dependerá de la Comunidad Autónoma (al tratarse de un impuesto delegado) y de su régimen de exenciones, reducciones y bonificaciones.

El plazo ordinario para presentar este impuesto es de seis meses desde el fallecimiento.

A pesar de ese plazo, puedes solicitar una prórroga dentro de los primeros cinco meses, debiendo justificar la causa que la motiva (p.ej. averiguaciones patrimoniales de los difuntos).

Debes tener en cuenta que, en caso de prórroga, tendrás que abonar los intereses devengados en el caso de que la liquidación del impuesto te salga «a pagar».

Este impuesto tiene un plazo de prescripción de cuatro años, lo que en la práctica te deja un intervalo de 4 años y medio de espera (el plazo de prescripción más los seis meses iniciales para presentarlo).

Puede que llegados a este punto te sigan gustando las emociones fuertes y prefieras esperar a que venzan los plazos.

Si es así, lamentamos tener que decirte esto: los Registros Civiles (que es donde se inscriben los fallecimientos) están informatizados.

Esto permite al resto de organismos públicos acceder y consultar la situación civil de sus causantes, y hace posible rastrear con facilidad quien ha presentado el impuesto y quien no.

Es importante que tengas presente que es un impuesto que exige un gran volumen de documentación para dar soporte a la información que se incluye en el impreso, por lo que el plazo legal de seis meses es mucho más ajustado de lo que a priori puede parecer.

Liquidación del IRPF del fallecido

La obligación de tributar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del difunto no desaparece con su fallecimiento.

Eso sí, puede que el finado (una forma elegante de decir fallecido) no tuviera obligación de presentar la declaración (por ejemplo, que la nómina o pensión del fallecido no lleguen a los mínimos establecidos por la Agencia Tributaria).

No obstante, incluso cuando el difunto no resulte obligado a declarar, puede ser interesante para los herederos realizar la autoliquidación o revisar los resultados del borrador que facilita la propia Agencia.

En el caso de que tuviera derecho a recibir una devolución, es posible presentarla (o confirmar el borrador)

Para este último escenario es necesario, de nuevo, acreditar entre otras cosas la condición de heredero, aportando parte de la documentación que has tenido que recopilar para el impuesto de sucesiones.

Cuando existe obligación de declarar, los herederos están obligados a presentar la declaración de la Renta con independencia de su resultado.

Como mínimo habrá que presentar la declaración del año de fallecimiento en la campaña de la Renta del año siguiente.

Ahora bien, si el deceso se produce antes del inicio de la campaña de la Renta de ese mismo año (por ejemplo, en febrero o en marzo), los herederos tendrán también que presentar la declaración del año anterior.

Es decir, que puedes llegar a tener que presentar dos declaraciones de la renta de un fallecido.

Hemos apuntado en un párrafo anterior que la obligación lo es con absoluta independencia de la cuota resultante, ya que tanto si no liquidas como si lo haces fuera de plazo tendrá repercusiones negativas para ti.

Es muy frecuente creer que cuando el resultado sale «a devolver», la Agencia Tributaria con mucho gusto retendrá este importe hasta que el impuesto sea liquidado.

Es cierto, pero no te librará de la más que segura sanción administrativa por presentar el impuesto fuera de plazo.

Si además el resultado de la declaración es «a ingresar», al importe y a la sanción deberás sumarle los intereses y recargos que se hayan ido generando.

Aunque el plazo de prescripción de este impuesto sigue siendo de cuatro años, de nuevo, los sistemas informáticos de la Agencia Tributaria y sus protocolos de funcionamiento juegan en tu contra.

Les será relativamente sencillo averiguar que el fallecido no ha liquidado el impuesto, cotejar todos los datos fiscales de que disponen y girarte de oficio una propuesta de liquidación.

Liquidación del Impuesto sobre el Patrimonio

Si el fallecido contaba con un capital notable, además del IRPF deberá también liquidarse el impuesto sobre el patrimonio.

Este impuesto, como su nombre indica, grava el patrimonio neto (bienes menos deuda) de una persona física.

Pueden existir dos motivos por los que exista la obligación:

  • Que se haga el cálculo de la cuota del impuesto y salga a ingresar
  • Que la suma del valor de todos los bienes del difunto (sin considerar deudas ni exenciones) sea superior a 2.000.000 euros

Para ello deberán tenerse en cuenta los bienes y derechos de esa persona a 31 de diciembre del año anterior.

Debes tener especial cuidado con este impuesto, ya que la obligación de presentarlo corresponde a personas diferentes según la fecha de defunción.

Por ejemplo, si el titular fallece antes del período de presentación (coincide con el del Impuesto sobre la Renta), deberás presentarlo en nombre del fallecido.

Si, por el contrario, fallece finalizado ese período, (p.ej. noviembre), serán los herederos los que deban presentarlo al año siguiente.

Aunque es un impuesto de carácter estatal, las comunidades forales como Navarra o País Vasco tienen su propia regulación.

Además, al tratarse de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, éstas tienen autonomía para establecer criterios de exención y/o reducciones, por lo que la cuota resultante dependerá mucho del territorio donde se realice la declaración.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.

Desde que se adquiere un bien inmueble (piso, local, plaza de garaje o finca urbana) hasta que se transmite (en nuestro caso será debido al fallecimiento, – transmisión mortis causa-), casi con total probabilidad se habrá revalorizado.

La gestión de este impuesto corresponde en exclusiva a los ayuntamientos, concretamente al del lugar donde radique el bien.

Como ya te hemos comentado, grava el incremento de valor de dicho bien, de ahí que comúnmente se le conozca como PLUSVALÍA.

De este modo, si entre las propiedades del fallecido te encontraras con algún bien inmueble (con independencia del porcentaje de titularidad), por el hecho de ser heredero/a pasarás a convertirte en el sujeto pasivo de este impuesto.

Dicho de otra forma: pasas directamente a contraer la obligación de liquidar el impuesto, disponiendo de un plazo ordinario de 6 meses desde la fecha de defunción para llevarlo a cabo.

Este plazo es prorrogable hasta un año previa solicitud.

Para no ser menos que el resto de impuestos, su presentación también deberá ir acompañada de numerosa documentación.

El elemento diferencial en este caso es que además deberás aportar el justificante de la liquidación o autoliquidación del impuesto de sucesiones, lo cual hace que tu situación vuelva al punto de partida inicial.

Llegados hasta aquí, ¿aún sigues creyendo que no hacer nada es una opción?

Otros impuestos

Dependiendo del patrimonio del fallecido, como heredero/a deberás tener presentes también otros impuestos que gravan bienes concretos.

Seguro que resultarán familiares por su denominación habitual: la contribución o IBI y la viñeta.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles, IBI o contribución también va ligado, como la plusvalía, a la propiedad de bienes de naturaleza urbana (viviendas, trasteros, garajes, locales, etc.), por lo que si tienes que presentar el anterior también deberás prestar atención a este.

La suerte en este caso es que no tienes que presentar nada, y solamente estar pendiente de los períodos voluntarios de pago del impuesto.

Lo más habitual, al tratarse de una recaudación periódica, es tener domiciliado el recibo en alguna cuenta bancaria.

Comprueba si es así. En ese caso sólo deberás asegurarte de que la cuenta bancaria dispone de fondos para atender al pago.

Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica

Si con las propiedades urbanas no debes descuidar el IBI, con los vehículos deberás hacer lo mismo con la viñeta (como la conocemos vulgarmente).

De nuevo, deberás prestar atención a las campañas de recaudación y de período voluntario de pago y, si el recibo está domiciliado, asegurarte de que la cuenta de cargo dispone de fondos suficientes.

Una última razón: es menos de lo que parece

Puede parecer que los plazos son suficientes para presentar todos estos impuestos en plazo, pero no te confíes.

En realidad, el intervalo de tiempo puede resultar escaso si se tiene en cuenta la innumerable documentación que debe aportarse.

Además de la dificultad propia de los trámites, debes añadir el hecho de que no se trata de documentos propios sino de un tercero (el fallecido).

Esa es la razón por la que frecuentemente te verás en la obligación de realizar una ardua tarea de investigación para recopilar toda la documentación.

Pero tampoco te asustes, la mayor parte de la documentación es común para la mayoría de trámites, por lo que si lo haces con un cierto orden reducirás el número de paseos que tendrás que realizar entre ventanillas.

Además nos tendrás a nosotras cerca para echarte una mano. 😉

¡Verás que la tarea es más fluida de lo que esperabas!


Espero que toda esta información haya disipado tus dudas sobre si conviene ponerse manos a la obra tras un fallecimiento.

Recuerda que estamos a tu disposición para resolver cualquier duda o consulta sobre este tema.

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La reciente sentencia del Tribunal Europeo deja sin efecto la mejor arma de la banca en caso de impago: quedarse con tu casa por el más mínimo retraso.

Que el pago de nuestra hipoteca representa una prioridad en nuestra economía doméstica es algo fuera de discusión.

Según el Instituto Nacional de Estadística, los hogares españoles destinan de media casi 1 de cada 3 euros a gastos de vivienda, donde la hipoteca tiene un peso relevante.

Lo que las estadísticas no incluyen es que, hasta hace muy poco, cualquier impago podía suponer la pérdida de tu casa.

Por suerte, una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea desarma una de las herramientas más poderosas de la banca para mantener al deudor a raya: la cláusula de vencimiento anticipado.

Te lo explicaremos en profundidad, pero antes de comenzar es importante que conozcas dos conceptos básicos para entender el alcance de esta resolución: el vencimiento anticipado y la ejecución hipotecaria.

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Es una cláusula que encontrarás en casi todos los préstamos con garantía hipotecaria.

El vencimiento anticipado permite a la entidad exigir al consumidor toda la deuda con sus intereses cuando se produzca un impago.

Si. Has leído bien. No sólo la cantidad que has dejado de pagar. Toda la deuda pendiente más los intereses. Todo.

Desde el punto de vista de  las entidades de crédito (bancos y cajas) es muy beneficiosa. De ahí que siempre la incorporen en las escrituras de constitución.

Sin embargo las consecuencias para el consumidor pueden ser catastróficas: Al no contar con todo el dinero para hacer frente al pago, el banco podrá subastar la vivienda para recuperar el capital.

Como puedes imaginar, las consecuencias más graves provienen de la invocación de esta cláusula: perder la vivienda y tener que abandonar tu casa por haber dejado de pagar una pequeña cantidad de dinero.

Requisitos legales de la cláusula de vencimiento anticipado

Aunque pueda parecer insólito, las cláusulas de vencimiento anticipado son legales al igual que, por ejemplo, las cláusulas suelo.

Pero que sean legales no impide que puedan ser abusivas.

Límite de tres meses o tres cuotas

La Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, limitó la aplicación de esta clausula.

Desde de 15 de mayo de 2013 (cuando entró en vigor la Ley) el banco puede reclamar la totalidad de la deuda (capital e intereses), pero sólo si el deudor deja de pagar superando ciertos límites:

  • Un mínimo de tres cuotas de hipoteca (límite temporal)
  • O la cantidad equivalente a tres mensualidades (límite cuantitativo)

Hasta esa fecha no existía limitación de ninguna clase. De modo que el banco podía  hacer uso de esta facultad privilegiada ante cualquier cantidad impagada.

Ejemplos de cláusulas de vencimiento anticipado

Hemos querido mostrarte la cláusula de vencimiento anticipado de la misma entidad (Banco Sabadell) para que veas como un mismo banco fue modulando su contenido para adaptarlo a las nuevas exigencias normativas (antes y después de mayo de 2013).

Primer ejemplo (suscrito el 13 de mayo de 2005)

Haz clic para ver el contenido de la cláusula

«Sexta bis. Resolución anticipada por la entidad prestamista.

No obstante el vencimiento pactado, y sin perjuicio del vencimiento anticipado previsto en el apartado 7 de la clausula tercera bis, las partes convienen de forma expresa que el Banco podrá dar por vencido de pleno derecho la totalidad del préstamo adeudado por capital e intereses , cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a.- Cuando no se satisficiera por la parte prestataria alguna de las cuotas de interés o de amortización establecidas en esta escritura, una vez transcurridos quince días desde su vencimiento de acuerdo con lo previsto en el articulo 693.2 LEC. (…)»

 

En este caso, como la hipoteca se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, su redacción permite al banco dar por resuelto el contrato y exigirte la totalidad solo con dejar de pagar una cuota.

Segundo ejemplo (Suscrito 8 de julio de 2013)

Haz clic para ver el contenido de la cláusula

«(…) Sexta bis.- Resolución anticipada por la entidad prestamista.

No obstante el vencimiento pactado, y sin perjuicio del vencimiento anticipado previstos en el apartado 7 de la clausula tercera bis, las partes convienen en forma expresa que el banco podrá dar por vencido de pleno derecho la totalidad del préstamo y exigir la totalidad de la adeudado por capital e intereses cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

  1. Cuando no se satisfaga al banco el pago de al menos tres plazos mensuales establecidos en escritura o un numero de cuotas tal que suponga el incumplimiento por un plazo equivalente a tres meses , una vez transcurridos quince días desde el ultimo vencimiento incumplido, de acuerdo con lo previsto en el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

(…)»

Como puedes ver en este caso, la clausula se redactó con la Ley 1/2013 en vigor, lo que obligaba al banco a rebajar el tono.

Ejecución Hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento que el acreedor tiene para recuperar el capital prestado a través de los bienes ofrecidos como garantía (hipotecados).

Dicho de otra forma: en el momento en que tu dejas de pagar, el banco hace valer la cláusula de vencimiento anticipado para reclamar la deuda completa. Esta reclamación se realiza a través del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Es un procedimiento judicial ágil y privilegiado:

  • Ágil porque, en comparación con otros procedimientos judiciales, es mucho más rápido
  • Privilegiado porque esta previsto para impagos en contratos de préstamo con garantía hipotecaria (o dicho de otro modo, cuando la vivienda, la finca, el local o cualquier bien inmueble en general aseguran la deuda contraída)

Este procedimiento es el trasfondo jurídico de otros términos que desgraciadamente te resultarán más conocidos: daciones en pago (entrega de la vivienda para cancelar el préstamo), subastas públicas de inmuebles y los espeluznantes desahucios.

Ejecución (no tan) directa

La referida Ley 1/2013, de 14 de mayo, introdujo otro cambio sustancial en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Hasta su entrada en vigor los jueces sólo podían valorar una lista concreta de motivos para oponerte a la ejecución.

Puede que no te sorprenda a estas alturas, pero la nulidad de una cláusula no era uno de esos motivos de oposición.

Con esta Ley vigente los jueces deben valorar de oficio (y a petición de parte) la existencia de cláusulas abusivas.

Sentencia del Tribunal de Justicia: Y entonces llegó Europa

La sentencia de la Sala Primera del  Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el asunto C‑421/14 (ECLI:EU:C:2017:60supone un fuerte varapalo no sólo a la banca española, sino también a nuestros legisladores nacionales.

Representa un tirón de orejas por no hacer las cosas bien.

Primera clave: abusividad intrínseca del vencimiento anticipado

El Tribunal Europeo se detiene y analiza las dos tipologías de cláusula de vencimiento anticipado por separado.

Por eso es necesario hacer nuevamente la doble diferenciación:

  • Las cláusulas que permitían reclamar la deuda ante cualquier impago
  • Aquellas cláusulas que estaban limitadas por un mínimo temporal o cuantitativo
Para las cláusulas de vencimiento anticipado que no estaban sujetas a plazo alguno

En este tipo de cláusulas los tribunales venían entendiendo que, siempre que el banco esperara los tres meses o tres cuotas impagadas, la clausula era válida.

Todo ello pese a que su contenido podía ser abusivo.

Pues bien, la Justicia Europea  se opone a esta interpretación.

La argumentación es sencilla: Cualquier cláusula que establezca la posibilidad de vencimiento anticipado ante cualquier incumplimiento general  del deudor es nula en si misma por ser abusiva.

Y esto es así sean 5, 10 o 1.000 euros los que se dejen de pagar. Tampoco importa si el banco ha esperado tres meses o catorce impagos. Es irrelevante.

El mero hecho de venir redactada de esa forma y permitir al banco resolver anticipadamente, incluso con el impago de una sola cuota o parte de ella, le otorga una abusividad intrínseca que la hace nula.

Clausulas de vencimiento anticipado redactadas para esperar tres meses o tres cuotas

Aunque el Tribunal Europeo entiende que estas cláusulas están bien redactadas y se ajustan a la normativa vigente, tampoco se libran de la reprimenda.

Para el TJUE que se ajusten a la normativa nacional no basta para determinar que no son abusivas.

De hecho, establece los nuevos criterios que los juzgados españoles tendrán que valorar para declarar la nulidad de la cláusula:

  • Si se produce un desequilibrio importante entre las obligaciones asumidas por las partes
  • Gravedad del impago en relación con la duración y cuantía del préstamo (como para que el consumidor llegue a perder su casa)
  • Que la cláusula sea excepcional, es decir que se ofrezcan otras alternativas menos gravosas para el consumidor antes de llegar al vencimiento anticipado
  • También deben valorar si nuestra normativa prevén alguna vía para poner remedio antes de aplicar este vencimiento anticipado

Conclusión

La extraordinaria noticia de esta resolución es que, en la práctica, la inmensa mayoría de cláusulas de vencimiento anticipado son abusivas, y por lo tanto nulas.

Dicho de otra forma, si mañana recibes una demanda de ejecución hipotecaria del banco es fundamental oponer esta interpretación.

Hacerlo de ea forma podría suponer el  archivo y finalización directa del procedimiento. Sin más.

El toque amargo de la sentencia es que serán los jueces quienes analicen libremente los criterios impuestos por el Tribunal Europeo.

Esto, en la práctica, significa que el sentido último de una sentencia dependerá de la  valoración que cada juzgado o audiencia realice.

Segunda clave: valor de cosa juzgada relativo

Ya has visto como los bancos que quieran entrar en una ejecución hipotecaria lo van a tener muy complicado a partir de ahora.

La cuestión es, ¿qué ocurre con las ejecuciones hipotecarias que se llevaron a cabo?

Dependerá de como hubiera valorado el juez el asunto. Veamos.

Valoración conjunta de las cláusulas

Si en la ejecución hipotecaria el juez valoró las cláusulas del préstamo de forma conjunta (donde también se encontraba el vencimiento anticipado) y hay una resolución firme, esta cuestión no podrá volver a plantearse.

Lamentablemente nos encontramos en el caso donde la sentencia tiene valor de cosa juzgada.

Valoración concreta de una o varias cláusulas

Ahora bien, supongamos que el juez valoró sólo una o varias cláusulas del préstamo hipotecario, pero sin analizarlas todas en su conjunto.

En este caso podrá solicitarse la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado por resultar abusiva y no existir un pronunciamiento anterior (en resolución) al respecto.

En teoría los juzgados deberían reabrir de oficio aquellos temas en los que no valoraron dicha cláusula y pronunciarse al respecto.

Ahora bien, sabes tan bien como nosotras que eso no va a pasar, por lo que si te encuentras en esta situación deberás instar al juzgado para que lo haga.

Consecuencias prácticas

Todo lo que te acabamos de contar está muy bien, ¿pero en la práctica como te afecta?

En base a esta interpretación europea se podrían reactivar ejecuciones hipotecarias antiguas.

Por ejemplo, se podría poner fin a las ejecuciones hipotecarias en curso sin perder la vivienda, obligando al banco a acudir a otro procedimiento con más garantías para el consumidor.

Entendemos que a la vista de esto los bancos estarán más dispuestos a sentarse a negociar, e incluso aumentarán las daciones en pago.

Para aquellas ejecuciones finalizadas, nuestra recomendación es solicitar la restitución o la reparación de daños por aplicación de esta cláusula si llegara a declararse abusiva.

Lo negativo, es que no se concreta el plazo de solicitud ni el tramite que lo habilite.

Pero también debes estar alerta, ya que los abogados nos enfrentamos a un escenario incierto.

Si el banco acude a una ejecución ordinaria no está claro que tenga la obligación de mantener el límite de valoración de la vivienda en el 75%.

Esta hipótesis nos exige estar atentos y hacer valer la normativa hipotecaria en base  a principios de equivalencia/analogía y realidad.

Otras claves: cambios introducidos

Te hemos contado las claves principales de la sentencia hasta el momento.

Pero no son las únicas novedades que incorpora la sentencia.

Plazo preclusivo de un mes

Se trata de una cuestión procesal, aunque relevante.

En las ejecuciones hipotecarias en curso antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se concedía el plazo de un mes para poder alegar abusividad de las cláusulas.

Eso siempre que no se hubiera perdido la vivienda.

El Tribunal Europeo considera que es una disposición contraria a la Directiva 93/13/CEE, ya que un mes es insuficiente y ofrece poca seguridad al consumidor.

Por tanto, deberá  producirse un cambio normativo a nivel estatal que garantice mayor protección al consumidor. Estamos a la espera.

Cálculo de intereses ordinarios

La sentencia también abre la puerta a que  se realice un análisis del tipo de interés ordinario del préstamo, comparando contra los tipos habituales e incluso el tipo de interés legal.

Es decir, que habilita a los jueces a comparar un préstamo con otros equivalentes en el mercado para determinar si los tipos de interés aplicados suponen un desequilibrio para el consumidor.

Además entra en la valoración particular del método de calculo de intereses basado en el «año comercial»  o de 360 días.

Con este mecanismo los intereses ordinarios se calculan dividiendo por 360 días en lugar de 365 (o 366 días en año bisiesto).

De este modo el banco redondeaba en su beneficio 5 o 6 días, que a lo largo de la vida del préstamo es un pico importante a su favor.

Con todo ello, se abre la posibilidad de declarar nulas cláusulas de intereses ordinarios cuyo cálculo se base en tipos de referencia no habituales, como por ejemplo el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), MIBOR, LIBOR, NIBOR, etc.

Bajo esta nueva interpretación, tendremos que cambiar el parecer de nuestros juzgados y audiencias de no poder entrar a juzgar estos intereses ordinarios al ser parte del pago del préstamo en global.


«Las palabras que no van seguidas de hechos no valen nada»

Esopo

Sin duda a juicio del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo el consumidor se merece mas protección que la otorgada por nuestra normativa nacional.

Entendemos que esta sentencia es el principio del  necesario cambio normativo español por un lado, y por otro, de la exigida  renovación interpretativa de nuestros tribunales en pro del consumidor.

Os dejamos con la evidencia tangible que se puede conseguir.

El reciente Auto del 15 de diciembre de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sabadell, por el que una familia consigue el archivo de su ejecución hipotecaria por nulidad del vencimiento anticipado.

 

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