En nuestro artículo ¿Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca? te explicamos cómo reclamar ante el banco, en el supuesto de que tu préstamo hipotecario incluya una cláusula de gastos que pueda considerarse abusiva, y por lo tanto nula.

Para ayudarte a determinar si tienes una de esas cláusulas sospechosas, hemos querido incluir algunos ejemplos comentados para que tengas algún tipo de referencia sobre la que comparar.

Antes de comenzar

Recuerda que, salvo la sentencia del Tribunal Supremo, sobre este asunto existe muy poca (o ninguna) jurisprudencia en los juzgados de Instancia y Audiencias.

Por esta razón este artículo contiene nuestra perspectiva sobre cada ejemplo, es decir, si con esa cláusula nosotras vemos viable la reclamación.

Nuestro principal interés es que puedas tener una referencia real que te permita comparar el clausulado de tu préstamo hipotecario.

Además queremos que seas consciente de que este tipo de cláusulas son más habituales de lo que crees, y puedes encontrarlas en los contratos de cualquier entidad.

Por último, también es importante que veas cómo una misma entidad puede tener diferentes redacciones, sin que haya mucha diferencia para tí en lo que a perjuicio se refiere.

La cláusula de la discordia

Como no podía ser de otra manera, el primer ejemplo es la cláusula analizada por el propio Tribunal Supremo.

Como puedes observar, su longitud es notable (el Supremo llegó a quejarse en la propia sentencia), además de que todos los gastos (aunque hayan sido por iniciativa del propio banco) te los imputa a ti.

Si tienes una cláusula con este contenido o similar, deberías plantear la reclamación cuanto antes.

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Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª.

ING Direct: El tamaño NO importa

No es necesario que la cláusula tenga varios párrafos de redacción enrevesada para que sea abusiva. Basta con que deje claro que tú te haces cargo de todos los gastos. Aquí tienes otro ejemplo:

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Todos los gastos, tributos e impuestos que origina la presente escritura, en su nacimiento, vida, ejecución y cumplimiento serán satisfechos por la parte deudora en su integridad, incluso las costas, gastos y perjuicios que se originen al banco por el cumplimiento del contrato, o para el cobro del crédito, y por los procedimientos motivados por todo ello, incluidos los honorarios de abogado y procurador, cuando conforme a derecho procedan.

Cajas de Ahorros: Suma y sigue

La mayoría de Cajas de Ahorros incluyen cláusulas de gastos muy parecidas entre sí. Y casi todas ellas abusivas.

La parte positiva de este tipo de redacciones es que enumeran el conjunto de gastos que te van a repercutir, lo que te facilita la búsqueda y rastreo de las facturas.

CajaEspaña (ahora EspañaDuero)

Este ejemplo pertenece a la antigua CajaEspaña (ahora EspañaDuero dentro del Grupo Unicaja).

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Serán a cargo de la parte prestataria cuantos gastos se deriven del otorgamiento de esta escritura, así como los que puedan producirse, en su caso, a consecuencia de la cancelación, modificación y ejecución de la hipoteca, así como los gastos extrajudiciales y costas judiciales que se ocasionen a la Entidad prestamista, incluso los honorarios de Abogado y Procurados aún cuando no sea preceptiva su intervención.

En consecuencia, serán de cuenta y cargo de la parte deudora los gastos, ya devengados o que puedan devengarse en el futuro, por lo siguientes conceptos:

a) Gastos de tasación del inmueble y de comprobación registral de la finca.

b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, comprendidos los de la primera copia de la presente escritura, expedida para la Entidad prestamista.

c) Impuestos.

d) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.

e) Los derivados de la conservación de los bienes hipotecados, así como del seguro de daños de los mismos.

f) Los derivados del seguro de amortización del préstamo o de vida de la parte deudora.

g) Los gastos extrajudiciales y costas judiciales que se ocasionen a la Entidad acreedora derivados del incumplimiento por la parte deudora de su obligación de pago.

h) Cualquier otro gasto que correspona a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la Entidad prestamista dirigida a la concesión y administración del préstamo.

Caja Rural

Esta otra pertenece a una Caja Rural, concretamente a la Caja Rural de Asturias.

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Quinta.- GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO.

Se pactan como gastos que expresamente asume el prestatario, los siguientes:

Gastos de tasación del inmueble, gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo la primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios del Registrador para su inscripción, modificación o cancelación. Certificación del estado de cargas, así como también los impuestos que por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo, satisfaciendo en caso de incumplimiento, las costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos de Letrado y Procurador, que intervengan en los procedimientos correspondientes.

Se obliga igualmente al pago de los gastos que origine el seguro de incendios sobre la finca o fincas hipotecadas y los de seguro de vida de la parte prestataria, cuando éste sea exigido, obligándose asimismo a que la póliza del seguro correspondiente quede en poder de la Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito, durante la vigencia del préstamo.

La Caja queda formal e irrevocablemente autorizada por el prestatario a realizar los tramites necesarios con objeto de llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura y de los documentos previos y complementarios que fueran precisos para la inscripción de esta escritura a través de un Gestor Administrativo, siendo por cuenta del prestatario los gastos, honorarios, tributos que se ocasionen o devenguen por tal motivo y por la inscripción de la escritura correspondiente  demás ante las oficinas públicas.

Igualmente si la Caja Rural llegase a adquirir la propiedad de los bienes hipotecados en los supuestos procesales en que ello fuera posible, se conviene que la parte acreedora tendrá la facultad de descontar del precio de remate o adjudicación el importe del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos y gastos inherentes a la cancelación de la afección registral correspondiente en su caso, así como de la carta de pago que en esta escritura se establece, cantidades éstas que se entienden incluidas dentro de la cifra que por accesorios costas y gastos, se aseguran con esta hipoteca.

También los gastos de correo ocasionados por las comunicaciones remitidas a los prestatarios, y en su caso, a los garantes como consecuencia de este préstamo mercantil.

Banco Sabadell: Varias redacciones. Nulidad en común.

Cada banco puede utilizar diferentes clausulados indistintamente. Eso dependerá de la oficina, de la gestoría e incluso de la notaría que formalizó el acuerdo.

En estos ejemplos del Banco Sabadell podrás ver que con mayor o menor concreción, y con diferentes estilos, la conclusión es la misma: tú te haces cargo de todo.

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La PARTE DEUDORA asume el pago de los gastos de tasación del inmueble hipotecado, de todos los demás gastos y tributos derivados de esta escritura, de los actos y contratos que en la misma se formalizan y de su inscripción en el Registro de la Propiedad, de los originados por cuantos otorgamientos sean precisos para que este documento tenga acceso al citado Registro y de los causados por las cartas de pago, parcial o total, del préstamo y por la cancelación de la hipoteca, así como de cuantos, acaso, se ocasionaren para exigir el cumplimiento de lo pactado o para la defensa, por parte del BANCO, de su préstamo- comprendidos los de la interposición de y la oposición a tercerías-, incluidos los honorarios de letrado y derechos del procurador, aunque su intervención no fuera preceptiva. Asimismo, la parte deudora asume la totalidad de los gastos de gestión y tramitación necesarios para la inscripción de la hipoteca.

Aquí tienes otro ejemplo más estructurado:

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Quinta.- Gastos a cargo del prestatario

Serán de cuenta y cargo dela parte prestataria:

1. Los gastos de tasación del inmueble que se hipoteca en la presente escritura.

2. Los aranceles notariales y registrales y los impuestos relativos a la constitución, modificación y cancelación de la hipoteca que se constituye en la presente escritura, así como los que pudieran devengarse por causa de la igualación de rango entre las hipotecas, en caso de que ésta se llegara a pactar.

3.Los gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos.

4.Los gastos derivados de la conservación del inmueble que se hipoteca en la presente escritura, y el pago de la prima del seguro de incendio y daños sobre el mismo.

5. Los gastos derivados del seguro de vivienda dela parte prestataria, en caso de que se hubiera pactado la obligación del prestatario de contratarlo.

6. Los gastos que se causaren para exigir el cumplimiento de lo pactado ya en reclamaciones directas contra la misma, ya en cualesquiera tercerías, incluso los honorarios de letrado y derechos de Procurador, así como los gastos y honorarios en caso de reclamación extrajudicial

El banco podrá repercutir y reclamar de la parte prestataria el pago  de cualquier impuesto sobre el capital o los intereses que, en virtud de alguna Ley o disposición especial, hubiere satisfecho, salvo aquellos en que la Ley atribuye preceptivamente el pago al acreedor.

Banco Popular: Un caso aparte

Aunque no sea una cuestión estrictamente jurídica, de todos es sabido que el Banco Popular ha sido uno de los más señalados por prácticas como ésta.

Su cláusula ha sido una de las declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Pero lo que resulta más inquietante es que algunos de los contratos firmados con esta entidad incluyen estipulaciones que van más allá de las anuladas por el Alto Tribunal.

En este ejemplo puedes ver como es la entidad la que decide qué y cómo han de efectuarse esos gastos, tú te haces cargo de todo (a pesar de ser parte interesada), y pueden repercutir hasta los gastos de correspondencia.

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Gastos y obligaciones a cargo de la parte deudora.

Serán  de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:

Gastos preparatorios de la operación: Los gastos contenidos en el presente apartado serán a cargo del solicitante aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse:

. - Gastos de tasación del inmueble.

. - Gastos de verificación de la situación registral del inmueble.

. - Los gastos e impuestos que se ocasiones por razón del presente contrato, de su inscripción en el Registro de la Propiedad, y de la expedición de una primera copia para el Banco, así como los que origine su modificación o cancelación y los gastos e impuestos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad, en su caso, de las obras e instalaciones.

. - Los tributos y arbitrios de cualquier tipo que afecten a la finca hipotecada, las primas de seguro, los gastos de comunidad y los gastos derivados de las obras, reparaciones y demás actos necesarios.

. - Los gastos y costas de los procedimientos judiciales y extrajudiciales que el Banco entable para exigir el pago o el cumplimiento de lo pactado, incluso tercerías de dominio y mejor derecho, honorarios de Letrado y derechos de Procurador que utilizare, aunque no fuera preceptiva su intervención, pudiendo ser anticipadas todas esas cantidades por el Banco o a cargo de la parte deudora.

. - Los gastos de envío de correspondencia, que el Banco les podrá repercutir de acuerdo con la tarifa oficial del Servicio de Correos vigente en cada momento

Conclusión

«el aleteo de las alas de una mariposa se puede sentir al otro lado del mundo»

proverbio chino

 

Aún es pronto y somos conscientes de que hay un largo camino por recorrer todavía, pero esta sentencia es un nuevo toque de atención a los bancos y entidades de crédito.

También es una nueva oportunidad para que, al igual que ocurrió con las preferentes, subordinadas y cláusulas suelo, desde un frente común podamos detener esa posición de privilegio que siempre han mantenido.

Esperamos que con esta pequeña guía tengas un poco más claro si tu préstamo hipotecario está afectado por esta sentencia.

Si es tu caso, no dudes en intentarlo.

Ejemplos de cláusulas de gastos reclamables
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