Consumo, Hipotecas

Cláusulas suelo: Explicación detallada del nuevo Real Decreto-Ley

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Imagen: Patrick Tomasso @ Unsplash

El Real Decreto-Ley sobre cláusulas suelo ya está aquí. Debes conocer bien tus opciones para evitar que la banca se beneficie del acuerdo. En este artículo te lo contamos.

El 21/01/2017 se ha sido publicado en el BOE el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, un día después de su aprobación en Consejo de Ministros.

Hemos analizado la norma y sus variaciones respecto a borradores anteriores, y con esta entrada queremos explicarte el alcance y nuestras conclusiones y recomendaciones.

Esperamos que sean de utilidad.

¿Qué incluye este Real Decreto-Ley?

Como ya te adelantábamos se trata de un procedimiento especial extrajudicial de reclamación.

Este procedimiento sólo está destinado a los préstamos con garantía hipotecaria que tengan cláusula suelo y cuyo prestatario deudor sea un consumidor.

Es decir, quedan fuera los empresarios.

No se regula ningún procedimiento ni vía extrajudicial para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca según la STS 705/2015 de 12 de diciembre, de la que ya os hemos hablado.

Es importante que tengas en cuenta que no es obligatorio para el consumidor. Puedes hacer uso de este mecanismo o acudir directamente al juzgado.

En nuestra opinión, y por las razones que intentaremos aclarar en este post, es recomendable reclamar antes de recurrir a la vía judicial.

Sin embargo, sabemos que perderemos el tiempo con ciertas entidades (como BBVA, Cajamar, Banco Sabadell y Banco Popular) porque su política interna será  la de pagar cuando un juzgado les condene.

¿Afecta este Real Decreto-Ley a todos los que tenemos o tuvimos hipoteca con suelo?

No todo el mundo puede hacer uso de este mecanismo.

Según la situación particular se plantean diferentes escenarios:

  • Que ya tengas sentencia firme
  • Tu caso se encuentra todavía en el juzgado
  • Reclamaste sin ir a juicio
  • Que no hayas hecho nada todavía

Sentencia firme

Como ya te adelantamos en su momento, aquellos con una sentencia firme en materia  de cláusula suelo no podrán reclamar las cantidades retroactivamente ni por esta vía ni a través de los tribunales.

Si es tu caso, tu sentencia tiene valor de cosa juzgada, y por lo tanto no se puede volver a plantear.

No podrás reclamar ni siquiera aunque hubieras cobrado desde la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, mayo de 2013.

Procedimiento Judicial en curso

Si tienes un procedimiento judicial abierto en el que reclamas la nulidad de tu cláusula suelo, el Real Decreto-Ley te concede la posibilidad de ponerte de acuerdo con el banco y acogerte a la vía extrajudicial.

Si optas por esta opción se suspendería el procedimiento judicial hasta que se resuelva la negociación entre el banco y tú.

Te desaconsejamos que suspendas la vía judicial a menos que tu abogado te lo recomiende por razones procesales. Ya has llegado hasta este punto, no dejes que el banco se beneficie otra vez más.

Reclamación extrajudicial previa sin haber acudido a los tribunales

Estás en este escenario si has planteado con anterioridad una reclamación extrajudicial a la entidad, pero nunca llegaste a demandarla.

De nuevo puedes puedes acogerte a este nuevo procedimiento especial,  incluso aunque en su día la entidad no te hubiera hecho caso o hubiera rechazado tu reclamación.

Por supuesto te animamos a que lo hagas y no desistas en tu empeño.

No hiciste nada

Por supuesto que puedes reclamar.

Ahora es el momento de hacerlo, y nosotras te animamos firmemente.

Obligaciones de la entidad

Lo primero que debes saber es que a las entidades se les imponen estas obligaciones:

  1. Deben deberán crear un sistema de reclamación extrajudicial y contar con departamentos o servicios especializados para atender este tipo de reclamaciones
  2. Deben informar a los clientes que posean hipoteca con cláusula suelo de la existencia de este procedimiento, y de que cuentan con el departamento especializado del que deberán facilitar sus señas de contacto (dirección postal, electrónica, etc.)

Una aclaración respecto a lo que puedas estar leyendo y escuchando en los medios de comunicación.

No esperes una carta de tu banco diciéndote que tu cláusula suelo es nula y que te pongas en contacto con ellos para negociar la devolución. Simplemente no va a pasar.

Se tratará de comunicaciones a título informativo, sin entrar a valorar cada caso concreto.

De hecho Liberbank ya lo está haciendo sin que el Real Decreto-Ley haya entrado en vigor.

Eso sí, tu banco deberá informarte (cada entidad tendrá su mecanismo) en el plazo improrrogable de 1 mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, que en este caso será el mismo día de su publicación en el BOE.

Es TU responsabilidad iniciar el procedimiento

Ten esto presente: aunque el banco te informe, sin tu reclamación no habrá procedimiento.

De nuevo te insistimos en que las comunicaciones que recibas del banco son meramente informativas.

Pasos para iniciar la reclamación

Seguro que nos sigues en Facebook y has leído nuestros artículos de referencia, y por lo tanto conoces perfectamente nuestro consejo.

No importa. Volvemos a insistir: RECLAMA. Elige la vía que más te convenga, pero hazlo.

Tendrás que plantear una reclamación previa.

Esta reclamación debe ser un escrito formal dirigido al departamento de reclamaciones de cláusulas suelo de la entidad, donde solicitas la declaración de nulidad de tu cláusula suelo y el reintegro con intereses de las cantidades abonadas indebidamente.

Deben constar todos tus datos personales y toda la información relativa a la «escritura de constitución de préstamo con garantía hipotecaria» (notario, fecha de la escritura, constatación y contenido de la cláusula suelo, etc.).

Aunque estamos convencidas de que las entidades te animarán a que hagas los trámites a través de Internet o por correo electrónico, te recomendamos que lo presentes por una de estas dos vías:

  • De manera presencial en la sucursal de la entidad.- Recuerda llevar dos copias del escrito y entregar una de ellas quedándote tú con la otra copia sellada por el banco con la fecha de entrada
  • Si la vía anterior no es posible, mediante Burofax a la dirección del departamento o servicio especializado, del que la entidad te ha facilitado sus datos de contacto

Respuesta de la entidad (si la hay) a tu reclamación

La entidad bancaria podrá hacer dos cosas: contestar o no.

Si, has leído bien. El banco puede dar la callada por respuesta. Así que habrás perdido (y ellos ganado) tiempo.

Lo que debes tener muy claro es que su contestación debe ser por escrito y en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de tu reclamación.

Ahora bien, tampoco te precipites y envíes la reclamación al día siguiente de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley.

Las entidades disponen del plazo de un mes para poner en marcha todo el dispositivo, por lo que las primeras reclamaciones podrían no tener respuesta hasta pasados cuatro meses desde la entrada en vigor de la norma.

Contestación por escrito

Si la entidad te contesta por escrito, obviamente las posibilidades de respuesta son aceptar la nulidad de la cláusula o insistir en que el tipo suelo de tu hipoteca no es una condición abusiva.

En el caso de que el banco rechace que la cláusula es nula, podrá contestar argumentando su decisión.

Tal y como has leído antes, también podrá guardar silencio y no decirte nada.

Si el banco acepta la nulidad de la cláusula, deberá remitirte una comunicación que incluya un cálculo de la cantidad que ellos han considerado que deben devolver por aplicación de tipo suelo.

Asimismo debe incluir un desglose de los intereses a tu favor que se hayan generado.

La cantidad que el banco haya calculado puede no ser la cantidad que te corresponde. Revisa el cálculo y asesórate debidamente.

A partir de ahí, si estás de acuerdo con el cálculo, podéis negociar el mecanismo de reintegro.

Este mecanismo puede ser la devolución en métalicocualquier otra vía de compensación.

El banco te devuelve el dinero

En el caso de que decida devolver el dinero, tendrá que poner a tu disposición la cantidad ofrecida dentro del plazo que dura el procedimiento.

De lo contrario se entenderá la negociación por finalizada sin acuerdo. 

El banco te compensa por otra vía

La entidad podrá ofrecerte la devolución de las cantidades por otra vía distinta del metálico.

No se especifica ninguna en concreto, lo que abre las posibilidades a cualquier producto de su oferta comercial.

Puede, por ejemplo, reducir el importe de tu cuota, meses de carencia, reducciones de diferencial, etc.

Aunque improbable, podría incluso ofrecerte planes de pensiones, seguros, etc.

En este caso el banco debe informarte adecuadamente sobre la cantidad a la que tienes derecho, la medida compensatoria que te proponen y valor económico de esa medida.

Deben dártelo por escrito y dispondrás de 15 días hábiles (de lunes a viernes) desde que te lo entregan para estudiarlo y, en su caso, aceptarlo si te conviene.

En este escenario asegúrate de contar con asesoramiento externo al sector bancario.

La norma está diseñada para favorecer esta vía de compensación, que es la que más interesa a la entidad.

Así que recuerda que el banco es tu contrario, no tu amigo.

El banco no responde

Si tras la presentación de tu reclamación el banco mantiene silencio, debes entenderlo como una respuesta negativa, es decir, el banco no acepta tu reclamación.

Lo realmente importante en este caso es que conozcas el tiempo que debes esperar para dar tu siguiente paso: tres meses (recuerda que pueden llegar a ser cuatro) desde la fecha de tu reclamación.

¿Qué ocurre si lo que me ofrece el banco no me convence?

Si no estás de acuerdo con el cálculo de devolución efectuado por el banco o con la vía de compensación propuesta por la entidad, NO tienes obligación de aceptar nada.

Eso sí, nuestra recomendación es que manifiestes tu rechazo por escrito, con los motivos explicados debidamente.

No olvides que estos escritos serán pruebas que deberás aportar en el juzgado, por lo que deben estar bien elaborados.

En el caso de que recibas una propuesta de compensación, pon especial atención al plazo de 15 días.

Aunque la norma establece dicho plazo para dar tu conformidad a la propuesta,  de nuevo nuestro consejo es que dejes constancia escrita de tu negativa y argumentes los motivos.

Vía judicial

Tras la falta de acuerdo con la entidad (sea cual sea el motivo) sólo te quedará un último paso: demandar judicialmente.

Este Real Decreto-Ley limita deliberadamente los escenarios en los que el banco deberá asumir las costas del proceso.

Si has planteado reclamación previa, sólo se impondrán costas al banco si la sentencia judicial es más favorable que el cálculo de la entidad.

Acudir al juzgado sin negociación previa

Puedes demandar a la entidad sin haber planteado antes la reclamación extrajudicial, pero de nuevo tendrá consecuencias en las costas judiciales.

Si el banco acepta todo lo que pides en tu demanda (allanamiento) no será condenado en costas, por lo que tendrás que pagar tu abogado y procurador.

El banco también puede reconocer parte de lo que pides en la demanda, pero no todo (allanamiento parcial), poniendo a tu disposición la cantidad con la que está conforme.

Si decides continuar porque no te  parece suficiente,  de nuevo la entidad solo pagará las costas si consigues en la sentencia más cantidad de la que el banco aceptó.

A pesar de que el borrador está diseñado para ahorrar las costas judiciales a la banca, existen mecanismos para conseguir una más que posible condena en costas de la entidad.

Por supuesto, no vamos a contar en este artículo nuestras estrategias judiciales y dar pistas a nuestros contrarios.

¿Es totalmente gratis este procedimiento?

Es una media verdad. Aunque el procedimiento es gratuito, no te lo están contando todo.

Los procedimientos de reclamación y negociación con el banco no tienen coste para ti.

Lo que no te han contado es que los acuerdos con el banco pueden generar aranceles de los que tendrás hacerte cargo si bajas la guardia.

Puede ocurrir que acuerdes una vía de compensación abaratando la hipoteca mediante un cambio de condiciones. Es lo que se conoce como novación.

La novación conlleva gastos notariales y de registro, que alguien deberá asumir. El Real Decreto-Ley solo establece que dichos aranceles sean mínimos.

Por ello volvemos a insistir que cuidado con lo que aceptas, porque el banco pretenderá que estos abonos arancelarios recaigan exclusivamente en tí.

Pocas novedades en la fiscalidad

Nos queda finalizar el repaso de la norma indicando que no hay cambios relevantes en la tributación de las partidas.

A grandes rasgos, tendrás que regularizar las cantidades que hayas deducido por inversión en vivienda habitual. Eso sí, no tendrás que hacer frente a sanciones, recargos, o intereses de demora.

La única ventaja real para todos los consumidores es que los intereses devengados por la devolución no serán considerados ganancias y pérdidas patrimoniales.

Nos remitimos a nuestra entrada sobre la fiscalidad de estas reclamaciones.


Realmente esperábamos que este Real Decreto-Ley diese una respuesta transversal a toda la problemática hipotecaria a la que se enfrentan las entidades financieras.

Lamentablemente las prioridades son otras, y este es un procedimiento extrajudicial solo para cláusulas suelo.

Solo recuerda que tendrá que ponerse en marcha a instancia del consumidor, quien debe promoverlo a través de su reclamación previa.

Te aconsejamos un buen asesoramiento a lo largo de todo el procedimiento, ya que son tan importantes las formalidades de los escritos y plazos como las ofertas que te realicen.

Esperamos que este repaso de la norma te ponga sobre la pista de los riesgos y te ayude a defender mejor tus derechos.

 

Cláusulas suelo: Explicación detallada del nuevo Real Decreto-Ley
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3 Comentarios

  1. Inés

    Porqué cuando un tribunal superior dicta una sentencia en contra de una hecha por un tribunal inferior se cumple la del superior? Y en este caso, de casos con sentencia firme, la sentencia de Europa no anula estas sentencias firmes? Pues, no es de obligado cumplimiento lo de Europa?

    • mm

      Hola, Inés,

      Te pregunta es muy interesante a la par que compleja. Intentaremos darte una respuesta entendible en unas pocas líneas.

      Efectivamente, existe «la primacía del derecho comunitario», pero también debe tenerse en cuenta la legislación de los estados. En concreto en el nuestro imperan dos principios como son el de cosa juzgada (materializado en normas) o el principio de seguridad jurídica.

      Respecto al asunto de los efectos de la nulidad de la cláusula suelo en España, no existe ni existía una norma que regulara la limitación temporal de los efectos de dicha nulidad.

      Dicho de otro modo, no había ni hay norma que permitiera restringir a un plazo concreto la devolución de las cantidades abonadas de más por aplicación de dicho suelo.

      Esa es una de las razones por las que los jueces españoles decidieron someter esta cuestión a la Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

      Así pues, en su decisión el TJUE no hizo más que una interpretación. Esto no ocasiona modificación alguna en nuestras normas porque, como te hemos dicho, no había regulación al respecto.

      En conclusión, en los procedimientos juzgados (y firmes) no ha existido ninguna vulneración normativa.

      Aunque esta interpretación europea haya sido posterior y no conocida cuando se resolvió el asunto, no puede ahora transgredir los principios internos que te hemos mencionado al inicio, principalmente el de valor de cosa juzgada.

      Es más, el TJUE, consciente de la problemática, hace una referencia especial al valor de cosa juzgada:

      «Apartado 68.- la protección del consumidor no es absoluta, el Derecho de la Unión no obliga a un tribunal nacional a dejar de aplicar las normas procesales internas que confieren fuerza de cosa juzgada a una resolución aunque ello permitiera subsanar una infracción de una disposición contenida en la Directiva 93/13.

      De ello se deduce que el Tribunal Supremo podía declarar legítimamente, en la sentencia de 9 de Mayo de 2013, que esta última no afectaba a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales anteriores con fuerza de cosa juzgada…»

      Consecuentemente y en sentido contrario, no ocurre lo mismo con los casos que no tienen sentencia firme, porque no opera el principio de cosa juzgada.

      Por esa razón los tribunales y juzgados deben acoger esta nueva interpretación europea.

      Eso sí, tampoco pienses que es tan fácil, porque al igual que ocurre en los casos con sentencia firme, también están sujetos a la normativa procesal española, lo que no siempre permitirá la reclamación.

      Finalmente, apuntarte que nuestras normas prevén la revisión de sentencias firmes, pero dentro de los motivos tasados no se encuentra el presente caso. Por lo que esta vía está también cerrada.

      Sabemos que hay personas muy valientes que han decidido acudir a la vía de la reclamación patrimonial del Estado, pero es pronto para conocer si han prosperado.

      Esperamos haber respondido a tu pregunta y haberte resultado de ayuda.

      ¡Gracias por leernos!

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