El alquiler con opción de compra es una alternativa cada vez más interesante. En este artículo te explicamos sus características y te contamos los detalles que no debes dejar escapar cuando formalices el contrato.

Alquilar una vivienda es algo más que la firma de un documento, el pago de una renta y la entrega de unas llaves.

Para el inquilino a veces supone el primer paso antes de convertir cuatro paredes en un lugar llamado hogar.

Por esa razón, cada vez son más frecuentes las ofertas de alquiler en las que, llegado el momento, los inquilinos tienen la oportunidad de convertirse en propietarios de la vivienda.

En este artículo te hablaré de esos contratos de alquiler de vivienda con opción de compra, explicándote algunos detalles que considero relevantes respecto al alquiler tradicional.

Sobre todo es muy importante que tengas claros los derechos que tienes en cada tipo de contrato. Para eso estoy yo aquí. 🙂

Pero antes comencemos por algo muy básico: la diferencia entre un contrato de alquiler tradicional y un contrato de alquiler con opción de compra.

Alquiler con opción de compra vs. Alquiler tradicional

A primera vista el planteamiento parece obvio:

  • Ambos contratos sirven para establecer los términos del alquiler de una vivienda
  • En uno de los contratos específicamente se habla de las condiciones de compra del inmueble

Si te pregunto donde está la diferencia, pensarás que te estoy gastando una broma, ¿verdad?

Pues no tanto:

  • Aunque no lo sepas, en cualquier contrato de alquiler de vivienda la compra es un derecho del inquilino
  • Por el contrario, en un contrato de alquiler con opción de compra ese derecho se ha materializado

De ello te hablaré más adelante, pero me parece necesario que te quedes con esa idea.

La segunda diferencia radica en que no hay regulación específica para los contratos de alquiler con opción de compra.

Tenemos una normativa muy consolidada en materia de alquiler de vivienda, como es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Sin embargo no hay prácticamente nada respecto a la opción de compra en el alquiler:

Esta situación, en la práctica, significa que tu contrato de alquiler con opción de compra tendrá dos partes bien definidas:

  • Una parte relativa al alquiler, muy acotada por su propia Ley
  • Una parte relativa a la compraventa, al libre albedrío de las partes

Por esa razón en otra sección del artículo te explicaré los detalles que debes tener presentes para que no se escape nada de la compraventa.

Comencemos.

Derechos del inquilino:  Adquisición preferente en los contratos de alquiler de vivienda

En un contrato de alquiler redactado adecuadamente, lo habitual será encontrar alguna referencia al derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada.

¿Y eso qué significa?

El derecho de adquisición preferente está regulado en el art. 25 LAU, y viene a decir lo siguiente:

Si la vivienda se pone en venta, como inquilino tienes derecho a ser el primero en negociar la transacción.

En la práctica se traduce en dos derechos para el inquilino:

  • El derecho de tanteo
  • El derecho de retracto

Te hablo de ellos a continuación.

Es importante que tengas claro que la adquisición preferente sólo tiene sentido si el propietario decide vender la vivienda.

En caso de que el propietario no venda el inmueble durante el alquiler, el derecho de adquisición preferente es totalmente inútil.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo permite al inquilino comprar la vivienda en el caso de que el propietario decida venderla.

Y hacerlo antes que nadie.

Como puedes imaginar, para eso es necesario que el propietario comunique al la existencia de esta posibilidad.

El propietario debe informar al arrendatario de que tiene intención de vender el inmueble, y comunicar las condiciones de la venta:

  • Precio de venta del inmueble
  • Plazos para la formalización, entrega y pagos
  • Etc.

Como casi todo derecho, tiene un plazo para ejercerlo.

La Ley concede 30 días naturales para que el arrendatario valore la compra de la vivienda y se lo comunique debidamente al vendedor/propietario.

Derecho de retracto

Supongamos que tienes interés en comprar la vivienda, pero el propietario no te comunica su intención de venderla.

En su lugar, decide realizar la operación con otro comprador sin tu conocimiento, y formalizan la compraventa.

El vendedor tenía la obligación de habértelo comunicado y no lo ha hecho.

O peor aún, el vendedor te lo ha comunicado, pero ha puesto un precio elevado que te has negado a pagar.

Después de eso ha vendido la vivienda a otra persona por menos valor del que te comunicó.

En ambos casos ya será demasiado tarde, porque la venta está hecha.

¿Seguro que es demasiado tarde? No exactamente.

Como inquilino tienes derecho a sustituir al comprador original de la operación, obligándose el vendedor a mantener y respetar todas las condiciones que hubiera pactado inicialmente con él.

Y todas las condiciones significa todas las condiciones.

Algo desgraciadamente habitual es formalizar una escritura pública de compraventa por debajo del precio real de la transacción.

Mediante el ejercicio de tu derecho de retracto podrías comprar la vivienda por el precio de la escritura.

Si la cantidad escriturada es menor que lo pagado realmente por el comprador, ambos (vendedor y comprador) tienen un problema, y tú has hecho una operación redonda.

Renuncia al derecho de adquisición preferente

Como te he comentado previamente, el derecho del inquilino a la adquisición preferente está reconocido en la LAU, incluso aunque el contrato no lo mencione.

Como los contratos los suelen redactar los propietarios, es frecuente encontrar la renuncia a ese derecho entre las condiciones del alquiler.

Por esa razón debes prestar atención a este tipo de cláusulas que limitan tus derechos.

Ten presente esta máxima:

En la negociación del alquiler a veces es mejor que el contrato no diga nada a que diga algo que te perjudique.

Como mínimo no deberías aceptar condiciones como esta sin antes haber negociado una contrapartida.

Contrato de alquiler con opción de compra

Ahora que ya conoces tus derechos básicos como parte arrendataria, entremos en materia.

El contrato de arrendamiento con opción de compra es un caso particular de los contratos de alquiler.

Por un lado te encontrarás con los términos y condiciones propios de un arrendamiento de vivienda.

Pero, como su nombre indica, el contrato de alquiler con opción de compra va más allá, porque establece expresamente las condiciones de compra del inmueble.

Elementos que deben constar en un contrato de alquiler con opción de compra

Recuerda que sobre el alquiler tengo publicado un conjunto de artículos que pueden servirte de guía. Aquí tienes el primero de la serie.

Con estos consejos no tendrás miedo de ejercer tu opción de compra sobre la vivienda

Como te comentaba al inicio, y aunque pueda parecer extraño, el contrato de alquiler con opción de compra es un contrato atípico sin regulación específica.

Esto quiere decir que, a falta de normativa, serán válidos los acuerdos entre las partes (art. 1255 CC).

O dicho de otra forma: las condiciones de la compraventa son las que hayáis pactado libremente.

Ahora bien, que tengáis plena autonomía para negociar las condiciones no significa que podáis poner cualquier cosa.

Para formalizar una compraventa, sus elementos esenciales deben estar plenamente definidos en el contrato.

Según el art. 14 del Reglamento Hipotecario serían estos:

  • Identificación del inmueble que se va a comprar y expreso acuerdo entre las partes
  • Plazo para ejercitar la compra y modo de hacerlo
  • Precio de compra

Si el contrato se eleva a escritura pública cumpliendo esos requisitos formales, la opción de compra podría inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Concreción del inmueble.

Aunque parezca algo obvio, en el contrato deberá figurar el inmueble objeto de la transacción.

Lo habitual es utilizar una descripción similar a la que consta en las escrituras de compraventa:

[…] urbana, sita en la localidad de …, calle …, número …, piso …., escalera …, puerta …, de … metros cuadrados.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de …, Tomo …, Folio …, […]

No te diré que cuanta más descripción mejor, pero sí que el inmueble debe quedar claramente identificado.

Por eso asegúrate de que consten tanto la referencia catastral como los detalles de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Precio de la compra

Para que el contrato sea válido debe establecerse un precio final de compra.

Debéis acordar si todo o parte del importe de la renta se descontará del precio final.

Aquí es donde radica otra de las diferencias con la adquisición preferente, cuyos abonos de renta no se descuentan del precio final.

En muchos casos, y dado que el inquilino tiene la opción de compra, pero no la obligación, se suelen incluir cláusulas económicas que aporten algún tipo de garantía para el vendedor:

  • Ejercicio de la opción de compra mediante el pago de una prima
  • Penalización en caso de que el comprador desista de la compra

Una forma de penalización es la pérdida de los importes de la renta si el inquilino renuncia a la compra.

En ese caso, todo lo pagado se asume como parte de la renta.

En este sentido, el Tribunal Supremo viene a decir que mientras no haya compra, hay alquiler:

«[…] Hasta que se ejercita la opción de compra el contrato se desenvuelve como si de un arrendamiento de cosa se tratase; el ejercicio de la acción resolutoria por el arrendador propietario no le impide exigir el pago de las rentas devengadas hasta ese momento por el uso del bien; […]
 STS 8121/2007 [ECLI: ES:TS:2007:8121]

Forma de ejercitar la opción de compra

El inquilino tiene la opción de comprar el inmueble, pero no lo obligación.

Con esta premisa, bastaría que el arrendatario manifieste su voluntad de ejercitar la opción.

Si el contrato no dice nada sobre cómo hacerlo, te recomiendo que la comunicación se haga por escrito, y por algún medio que deje constancia (burofax, acuse de recibo, acta notarial, etc.)

Si además se ha pactado el pago de una prima, deberá establecerse como realizarlo.

En este caso, con el ejercicio de la opción de compra también deberás justificar el pago de dicha prima.

Plazo para ejercitar la opción de compra

Lo razonable es que sea el mismo que la duración del contrato de alquiler.

A pesar de ello, no es infrecuente que esté limitado a un período más corto (p.ej. durante los primeros o últimos años del alquiler).

Por último, ya sabes que me gusta ser conservadora con los plazos. Me evita sustos innecesarios.

Si nos basamos en el el art. 14 RH, ten presente que la opción de compra irá ligada al contrato de arrendamiento, pero no a las prórrogas.

Esto en la práctica significa lo siguiente:

Ejemplo

Imagina que tu contrato de alquiler dice que tiene una duración de tres años, aunque podrá prorrogarse indefinidamente por períodos anuales.

Tienes sólo tres años para ejercitar la opción de compra sobre la vivienda.


Conclusión

Es indudable que el contrato de alquiler con opción de compra tiene muchas ventajas con respecto a un contrato de alquiler tradicional:

  • Para el propietario supone una rentabilidad adicional por el alquiler y un ahorro de costes al venderlo directamente sin necesidad de una agencia inmobiliaria
  • La ventaja para el inquilino es un riesgo casi nulo: puedes tener tu propia vivienda sin asumir más compromisos que el pago de una renta, y si te gusta y cumple tus expectativas, adquirirla al precio pactado.

A pesar de ello, todo dependerá de los acuerdos y de la capacidad negociadora de las partes.

Ese es el motivo por el que he considerado necesario explicarte los elementos fundamentales que debes tener en cuenta para hacer la mejor compra de tu vida.

O al menos para que compres con todas las garantías.

Si tienes alguna duda o consulta, puedes dejar un comentario o ponerte en contacto conmigo a través de los diferentes canales.

Gracias por leernos.

Vivienda: Todo sobre el alquiler con opción de compra
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