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12 preguntas sobre la duración de tu contrato de alquiler

12 preguntas sobre la duración de tu contrato de alquiler

12 preguntas sobre la duración de tu contrato de alquiler. Imagen: Kevin Fernandez @ Unsplash

Tanto si tienes un contrato en vigor como si buscas una vivienda para instalarte, estas son las 12 preguntas que te harás como inquilino sobre la duración de tu contrato de alquiler. Te las respondemos.

Creo que no te podrás imaginar la cantidad de conflictos que se generan en el arrendamiento de vivienda provocados por un contrato mal redactado.

Frecuentemente, cuando los temas llegan al despacho, el problema se ha enconado por falta de acuerdo entre propietario e inquilino.

Y la culpa casi siempre la tiene el contrato de alquiler.

Como ya sabes, uno de los propósitos de este sitio es que huyas de los tópicos, de los abogados de barra de bar y de cuñados que creen saber derecho.

Recuerda:

 «Asesórate bien y entiende lo que estás firmando»

Al fin y al cabo con esa firma estás asumiendo cierto grado de responsabilidad.

Para ayudarte en la tarea, con este primer artículo comenzaré una serie temática donde intentaré responder a las principales cuestiones que surgen en los contratos de alquiler de vivienda.

Si tienes interés, te sugiero que visites la página regularmente o te suscribas a nuestra lista de correo. Así estarás al día cuando publiquemos un nuevo capítulo.

En esta entrega te ayudaré a resolver algo muy básico, como es la duración del contrato de alquiler.

Recuerda que esta serie está orientada desde el punto de vista del inquilino.

Si quieres alquilar tu piso, no te desesperes, también tenemos previsto informarte adecuadamente en otra serie diferente.

Allá vamos.

1. ¿El contrato de alquiler de vivienda puede tener cualquier duración?

Si. El propietario puede establecer la duración que desee.

Ahora bien, si la duración es inferior a tres años tienes derecho a permanecer en la vivienda ese plazo, salvo que expresamente digas lo contrario.

Eso sí, los primeros seis meses de contrato también te obligan a ti, y el arrendador puede exigirte una compensación si desistes durante ese plazo.

¿Suena raro verdad? ¿Cómo es posible que se pueda establecer la duración que se quiera, y sin embargo puedas permanecer tres años?

Para que lo entiendas: el propietario puede poner en el contrato la duración que le de la gana (como si quiere poner un día).

Pero si se trata de un alquiler de vivienda, tienes derecho a permanecer en ella un mínimo de tres años. Da igual lo que diga el contrato.

Ahora bien, no confundas alquiler de vivienda con alquiler vacacional o de locales de negocio. Esos son otro tema y la duración mínima de tres años no existe en esos casos.

2. ¿Significa que tengo que permanecer 3 años en la vivienda?

No. Significa que tienes derecho a estar tres años, con independencia de la duración establecida en el contrato.

Pero no tienes obligación de estar este periodo mínimo de tres años.

Si decides permanecer, no tienes por qué comunicarlo a la propiedad

Durante esos tres años, la prórroga es automática cada año salvo que tú expresamente indiques lo contrario.

Es decir, que sólo debes hacerlo para abandonar la vivienda. En cualquier otro caso se entiende que deseas permanecer por ese plazo.

3. ¿Hay alguna excepción a estos 3 años obligatorios?

Si. Varias.

Una de las excepciones está expresamente recogida en la propia Ley, y tiene que ver con que el propietario necesite la vivienda para alojar a un familiar directo (te lo cuento más adelante).

La otra causa tiene que ver con la resolución del contrato por incumplimiento de tus obligaciones como inquilino/a.

4. ¿Cuál es la excepción que contempla la Ley para resolver el contrato de alquiler antes de los 3 años obligatorios?

Dentro de los tres años iniciales, el arrendador puede evitar que disfrutes los dos años restantes si necesita la vivienda para:

  • el mismo
  • su cónyuge (no vale que estén separados o divorciados)
  • hijos, padres,
  • suegros, yernos o nueras

Y sólo con los familiares en ese grado de parentesco.

También es importante que sepas que sólo puede hacerlo una vez transcurrido el primer año del contrato. Nunca antes.

Además deberá comunicártelo con dos meses de antelación.

5. ¿Y si se trata de una artimaña del arrendador para echarme del piso alquilado antes de los 3 años?

La Ley en tu condición de inquilino/a te protege, pero debes estar alerta y vigilar de cerca al propietario.

Si a los tres meses de haberte desalojado de la vivienda y resuelto el contrato no hubieran ocupado la vivienda el arrendador o sus familiares, puedes exigir al arrendador:

  1. Disponer nuevamente de la vivienda en alquiler con las mismas condiciones que tenías, pero por un nuevo plazo mínimo de 3 años, además de una indemnización por los gastos que te supuso el desalojo durante ese tiempo
  2. O bien una indemnización de una mensualidad por cada año que te quedara hasta llegar al mínimo de 3 años a los que tenías derecho

Está claro que no vas a permanecer durante 3 meses vigilando a la puerta de tu antigua vivienda.

Que vuelvas o no dependerá mucho de tu situación personal. Por ejemplo, si durante ese plazo has estado viviendo en casa de tus padres o de otra persona, siempre puedes ejercer tu derecho a volver.

Pero sobre todo, la cuestión relevante en este caso es que tienes derecho a una indemnización.

6. ¿Qué otras causas puede haber para resolver el contrato de alquiler anticipadamente?

Si incumples alguna de tus obligaciones legales o contractuales el arrendador podrá rescindir el contrato.

Eso significa que deberás abandonar la casa.

Algunos ejemplos de incumplimiento son:

  • El impago de la renta u otros gastos
  • Usar el inmueble para uso distinto de vivienda
  • No conservarlo ni respetar las normas de la comunidad, etc.

Realmente esta es una condición que habilita al propietario a resolver el contrato en cualquier momento, incluso antes del plazo mínimo de 6 meses, así que tenlo presente.

7. Pasados esos tres años, ¿tengo que abandonar el piso alquilado?

Depende.

Si ninguno de vosotros notificáis al otro vuestra intención de no renovar el contrato de alquiler, éste se prorrogará automáticamente por un año más.

Así sucesivamente hasta que una de las partes lo comunique a la otra.

El preaviso debe realizarse con 30 días de antelación a la finalización del contrato de alquiler.

Así que, si llega el día en que quieres abandonar la vivienda y quieres evitarte problemas, asegúrate de comunicarlo con la antelación suficiente.

8. ¿Qué pasa si quiero quedarme en el piso? ¿También tengo que decirlo?

No.

Deberás ponerte en contacto con el arrendador y comunicarle tus intenciones sólo si no quieres renovar.

Por lo tanto, si lo que deseas es permanecer en la vivienda no tienes que hacer absolutamente nada.

9. ¿Es necesario firmar un nuevo contrato cada vez que se renueve?

No.

El contrato inicial seguirá vigente sin necesidad de elaborar y firmar uno nuevo cada vez que exista renovación.

10. Si no me siento a gusto en el piso alquilado, ¿puedo dejarlo antes del tiempo pactado en el contrato?

Si. Es lo se denomina desistimiento del arrendatario (art. 11 LAU).

Ahora bien, para poder abandonar el piso deben haber transcurrido al menos 6 meses desde la firma.

11. ¿Cómo puedo ejercer mi derecho de desistimiento?

Debes comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de la fecha prevista de salida.

Para evitar problemas, te recomendamos que lo hagas por escrito y utilizando cualquier medio que deje constancia de la comunicación (por ejemplo, Burofax).

12. ¿Tendré alguna penalización si ejercito mi derecho de desistimiento?

Si decides abandonar el piso antes de los 6 meses a los que tienes obligación, la propiedad podrá exigirte las mensualidades que falten hasta esos 6 meses.

Transcurrido ese plazo, tu desistimiento generará indemnización a favor del arrendador sólo si está dispuesto expresamente en el contrato, lo cual es bastante poco frecuente.

La indemnización será la equivalente a una mensualidad de renta por cada año pactado que reste por cumplir.


Una vivienda es quizá uno de los aspectos esenciales de nuestra independencia, por eso es importante que conozcas tus derechos cuando firmas un contrato de arrendamiento.

Recuerda que no desaparecen aunque el contrato no diga nada. Sigues teniendo esos derechos.

Ya que el formato de este artículo es de preguntas y respuestas, te invito que hagas la tuya a través de un comentario o de nuestros medios de contacto.

Espero que la información te haya resultado útil. No te pierdas la próxima entrega. 🙂

¡Gracias por leernos!

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5 Comentarios

  1. Santi

    Hola buenos días , llevo 2 años en un piso, y me voy justo cuando cumplen los 2 años. En el contrato firmado en 2015 pone :
    plazo de duración del presente contrato es de un año, a contar desde el día Xxx. Prorrogándose por anualidades hasta un máximo de cinco prórrogas, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
    Es decir no tengo q ir pagar ninguna indemnización o debo pagarle 3 años de indemnización ?

    Tengo esa duda porque luego pone :

    Una vez transcurrido el primer año, en caso de desistimiento y abandono anticipado de la vivienda por parte del Arrendatario, éste deberá comunicarlo con un mes de antelación y compensar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir

    • mm

      Buenos días, Santi,

      Gracias por tu comentario.

      Tu pregunta es muy interesante y acertada, ya que la indemnización por desistimiento está rodeada de gran controversia entre juristas.

      Por suerte para ti, por lo que me cuentas no estás ante un caso de desistimiento, sino a la comunicación de tu intención de no prorrogar el contrato.

      Como dices, tu contrato es de un año de duración, y establece hasta 5 prórrogas anuales.

      Con la Ley en la mano, tu caso se encuentra en el caso previsto por el art. 9.1 LAU.

      Esto es así porque tu contrato es de un año, y la Ley te permite estar hasta 3 años bajo tu discreción.

      Por esa razón considero que no deberías abonar ningún tipo de indemnización cuando abandones la vivienda.

      Eso sí, tienes obligación de comunicarlo en la forma y en el plazo adecuados (por escrito y con un mínimo de 30 días de antelación).

      Un saludo.

  2. Pilar Vilamala

    Alquilamos un piso en Barcelona el 15-08-2014 y ahora nos vence el contrato el 15-08-2017. Consultando el articulo 10 de la LAU nos dice que si ninguna de las partes dice nada automáticamente se prorroga un año mas. Pero en el contrato hay una cláusula que pone que quedará irreversiblemente extinguido por el transcurso de los tres años, sin posibilidad de renovación. Por lo que la inmobiliaria nos ha llamado par hacer un nuevo contrato. Mi pregunta es: estamos obligados a pagar de nuevo la comisión a la inmobiliaria?

    • mm

      Hola, Pilar,

      Gracias por tu comentario.

      Creo que debemos separar dos cuestiones de tu pregunta: la duración del contrato y la actuación de la inmobiliaria.

      Respecto a la duración de tu contrato, me temo que el propietario dejó muy claro en la redacción original que no tenía intención de hacer ninguna prórroga del alquiler.

      Comunicar la intención de no prorrogar es algo que se puede hacer 30 días o 3 años antes de que finalice el contrato. Son opciones igualmente válidas.

      Además de eso, tú lo asumiste en la firma.

      Otra cosa diferente es que, en tu caso, existe voluntad de prorrogar por parte del propietario, así que no veo problemas a que negocies con él una modificación del contrato original.

      Recuerda que la LAU os otorga flexibilidad a la hora de negociar, por lo que podéis redactar un anexo estableciendo prórrogas anuales.

      De hecho es una opción que beneficia al propietario más que a ti (y debes tenerlo en cuenta), ya que puede cambiar de opinión transcurrido un año y no tres como sería el caso con el nuevo contrato.

      Ahora bien, no entiendo el papel de la agencia inmobiliaria en toda esta operación. Me explico.

      Si el propietario quiere continuar con un el mismo contrato, la labor de la agencia es totalmente innecesaria.

      • Si formalizáis una prórroga, no hay necesidad de nuevo contrato.
      • Si los dos estáis de acuerdo en mantener las condiciones, no hay más que copiar/pegar el nuevo documento con un cambio de fecha.

      Por esa razón creo necesario manifestarte mi sospecha por el comportamiento de la agencia.

      Te recomiendo que recopiles pruebas de que el propietario tiene voluntad de continuar con el contrato en los mismos términos en los que ahora mismo estáis alquilando (una manifestación escrita de la voluntad de prórroga del propietario sería perfecta).

      Igualmente, te recomiendo que la agencia justifique el concepto por el que quiere cobrarte sus honorarios (p.ej. interemediación, redacción de documentos, etc.)

      Y por último, te aconsejo que negocies directamente con el propietario (a menos que éste haya delegado íntegramente con la agencia).

      En último término, los agentes colegiados de la propiedad inmobiliaria están sujetos a normativa específica y códigos de buenas prácticas.

      Si lo que la agencia pretende es justificar el cobro de una comisión por gestiones que ella misma ha forzado entonces, llegado el caso, deberías llevar el asunto ante los organismos de consumo y ante el colegio profesional de tu ámbito.

      Espero haberte resultado de ayuda.

      Un saludo.

  3. Pilar Vilamala

    Hola Maria,

    Muchas grácias por su respuesta. Como me temía esta mañana he llamado a la inmobiliaria y me han dicho que tenían que hacer un nuevo contrato, al haber pasado los tres años y que por redacción de documentos me cobraban 400 €, y que a todos los clientes lo hacían así y que nunca nadie había dicho nada. Yo se que por el Art. 10 de la Lau pasados los tres años tengo un año mas de prórroga legal, y luego el contrato entra en Tácida Reconducción, que se renueva automaticamente cada año, pero me han dicho que esto no funciona así. En fin el mas débil siempre paga. Me pondré en contacto con el propietario. Y sino a pagar toca. De todas maneras pediré factura y la presentaré a la organización de consumo o al colegio profesional, una vez tenga el contrato renovado.

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